Продаж квартири з неповнолітніми дітьми: особливості угоди

Віктор Кузьмін
1 minute

Сьогодні нас буде цікавити продаж квартири з неповнолітніми дітьми. Можна провести подібну операцію? Які підводні камені зустрічаються при тих чи інших обставин? Як поводитися продавцю і покупцю? Про все це і не тільки буде розказано нижче. Насправді, впоратися з поставленим завданням здатний кожен. Тільки доведеться врахувати безліч особливостей і нюансів.

Правда або міф

Продаж квартири з неповнолітніми дітьми – це реальність чи казка? Відповідь на це питання турбує багатьох сучасних громадян.

Справа все в тому, що власники житла можуть робити з ним все, що завгодно. Наприклад, подарувати або поділити. Продати квартиру або будинок теж представляється можливим. І діти, прописаних на житловій площі, ніяк не впливають на це право.

Якщо ж власником приміщення (або його частки) є дитина, то куплю-продаж теж вдасться провести. Але в цьому випадку доведеться неабияк постаратися. Подібні угоди вимагають великої уваги.

Однак ви цілком зможете здійснити задуману операцію навіть при наявності неповнолітнього. Особливо, якщо заздалегідь підготуватися. Величезну роль в цьому процесі відіграє підготовка документів. Але про це пізніше.

Актуальність теми

Наскільки часто зустрічаються операції з продажу житла з участю неповнолітніх?

У Росії такі операції не є рідкістю. Зустрічаються вони досить часто. Особливо після введення материнського капіталу, який видається за народження другої і більше дітей у сім’ї. Ці кошти багато витрачають на купівлю житла. І надалі громадяни продають придбані квартири. Власниками часток майна будуть і повнолітні, і діти.

Якщо ж говорити про фінансові операції по квартирах і будинках, в яких тільки прописані неповнолітні (реєстрація ніяк не відбивається на праві власності), то такі пропозиції теж є частими. Більше того, вони доставляють набагато менше клопоту.

Тим не менш, покупці не надто охоче погоджуються на будь-які угоди, пов’язані з неповнолітніми. І не важливо, ким буде дитина – звичайним мешканцем або власником. Це пов’язано з певними ризиками. Особливо якщо покупці планують жити в купленому житло відразу.

Способи продажу

Як проходить продаж квартири з неповнолітніми дітьми? Якщо не враховувати особливості проведення операції, то існує кілька простих варіантів розвитку подій.

Продавати житло сьогодні громадяни можуть:

  • через посередників;
  • за допомогою власних сил.

Який саме розклад вибрати? Як показує практика, в залежності від способу продажу змінюються шанси на успіх.

Посередники та операції з майном

Можлива продаж квартири з часткою неповнолітньої дитини через посередників? Так, це досить поширений прийом. І він вітається громадянами.

Звертатися для подачі оголошення, а також для пошуку покупців необхідно в ріелторські компанії. Їх називають агентствами нерухомості.

Серед плюсів подібного прийому виділяють наступні нюанси:

  • швидкий пошук клієнтів;
  • повна юридична безпека;
  • супровід операції від початку до кінця;
  • низька вірогідність роботи з шахраями.

Недоліки цього прийому теж є. Наприклад:

  • комісія за угоду (зазвичай залежить від вартості житла, в середньому становить 50000 рублів);
  • існує ймовірність роботи з недобросовісною компанією;
  • немає гарантій на успішну і швидку продаж житла (хоча зазвичай фірми в найкоротші терміни підшукують покупців).

Саме такий розклад більше приваблює покупців. Адже ріелторські компанії ретельно перевіряють своїх клієнтів. А значить, продаване житло дійсно готове до продажу на момент початку співпраці з агентством.

Власні сили

Продаж квартири з прописаним неповнолітньою дитиною (або з дітьми-власниками) може проводитися без допомоги посередників. На жаль, подібний розклад не завжди приваблює клієнтів. Покупці часто уникають операцій з купівлі-продажу нерухомості без супроводу спеціалізованих фірм.

Щоб продати житло своїми силами, доведеться викликати довіру покупця, а також гарненько підготуватися до процесу. Він забирає чимало часу.

До плюсів самостійної продажу квартири відносять:

  • відсутність додаткових витрат;
  • немає ризику роботи з агентствами-шахраями.

Недоліками прийому, як правило, вважають:

  • витрати по часу;
  • недовіра з боку клієнтів;
  • проблеми з укладенням договору через юридичної безграмотності населення;
  • ризики співпраці з покупцями-шахраями.

Саме в цьому випадку продаж квартири з неповнолітніми дітьми доставляє дуже багато проблем. Зокрема, з-за серйозної паперової тяганини, з якою знайомі далеко не всі.

Особливості укладання угоди з дітьми-власниками

Тепер постараємося вивчити порядок продажу квартири з неповнолітніми дітьми. Почнемо з ситуації, коли дитина володіє житлом або його часткою. Адже, як вже було сказано, саме такий розклад доставляє чимало проблем.

Для проведення будь-яких операцій з майном, власниками якого повністю або частково є неповнолітні, законні представники не можуть здійснювати ніякі операції з нерухомістю без дозволу органів опіки. Відповідна служба видасть дозвіл на проведення фінансової операції. Після цього процес здійснюється точно також, як і звичайна купівля-продаж.

Якщо органи опіки не дозволяють провести операцію, звичайно ж, реалізувати поставлену задачу не вийде ні під яким приводом. Це порушення чинного законодавства.

Особливості продажу при дітях-мешканцях

Продаж квартири з неповнолітньою дитиною (не власником) доставляє набагато менше клопоту. Але проблеми все одно можуть виникнути.

Справа все в тому, що на момент оформлення угоди з продажу нерухомості, в ній не повинні бути прописані діти. І вся складність полягає в тому, що неповнолітніх спочатку доведеться перереєструвати. Тільки після цього вдасться без труднощів продати квартиру. Ніякого дозволу від піклування не потрібно.

Виписати в нікуди не можна за законом. Тому спочатку доведеться підшукати дитині нове житло. Залежно від віку діти можуть бути прописані:

  • до 10 років – обов’язково з одним з батьків;
  • з 10 до 14 років – з іншими близькими родичами (крім законних представників);
  • 14-18 років – в будь-якому місці, але з дозволу власника квартири і батьків.

У будь-якому разі, про продаж житлового майна можна не замислюватися до тих пір, поки дитині не знайшли інше місце проживання. Як здійснити виписку і перепрописку? Відповідь на дане питання ми розглянемо нижче.

Виключення з правил

Звичайно ж, існує і ряд винятків із встановлених правил. Але вони поширюються тільки на ситуації, в яких йде мова про продаж квартири за наявності неповнолітніх дітей-власників.

Сенс в тому, що звертатися в опіку не завжди обов’язково. У виняткових випадках можна обійтися без нього.

Коли саме? Наприклад, якщо:

  • сім’я переїжджає в інше місто на ПМЖ;
  • здійснюється еміграція;
  • купується житло в новобудові.

У цих ситуаціях звертатися в опіку за дозволом проведення операцій з нерухомістю немає необхідності. Але рекомендується заручитися підтримкою даної служби. Зокрема, якщо власники вирішили продавати житло своїми силами без допомоги посередників.

Коротко про продаж

Отже, далі ми розглянемо покрокову продаж квартири. Інструкція допоможе не заплутатися в тому чи іншому випадку. Потім ми розглянемо пункти більш докладно. Алгоритм дій при укладанні угоди по житлу виглядає наступним чином:

  • Підготувати житло до продажу. Бажано зробити косметичний ремонт і прибирання.
  • Звернутися в опіку за дозволом встановленої форми.
  • Підготувати пакет паперів для подальшого проведення операції.
  • Дати оголошення і підшукати покупців.
  • Показати житло і домовитися про ціну з клієнтом.
  • Зробити виписку зареєстрованих раніше мешканців з квартири. Зробити це рекомендується заздалегідь, до збору документів.
  • Скласти договір.
  • Укласти відповідну угоду. Наприклад, у нотаріуса або в агентстві нерухомості.
  • Отримати гроші в обумовлені строки і видати покупцеві розписку встановленої форми.
  • Скласти акт приймання-передачі житла.
  • Звернутися в Росреестр для проведення перереєстрації прав власності.

    • От і все. Насправді, якщо заздалегідь підготуватися, операція буде проведена швидко і без будь-яких негативних моментів. Якщо громадяни вирішили звернутися за допомогою в агентство нерухомості, то основна маса роботи лягає на плечі посередника. Він же, як вже було сказано, супроводжує угоду при укладенні договору.

    Рідкісне позбавлення від проблем

    Продаж приватизованої квартири з неповнолітніми дітьми-власниками вкрай рідко проводиться точно також, як і у випадку, коли житлом володіють повнолітні. Про що йдеться?

    Справа все в тому, що неповнолітні можуть бути повністю дієздатними. Лише в цьому випадку операція проводиться без звернення до органів опіки (якщо не враховувати раніше перераховані обставини).

    Коли дитина визнається дієздатним повною мірою? Наприклад:

    • після вступу в шлюб;
    • при отриманні емансипації (з 16 років).

    Як ми вже говорили, це вкрай рідкісні варіанти розвитку подій. Але, якщо вони зустрілися громадянину, можна не турбуватися за купівлю-продаж житла. Вона проводиться за загальноприйнятими правилами, де учасниками процедури є тільки повнолітні.

    Крім того, діти після 14 років можуть самі брати участь в операції. До цього моменту за неповнолітніх рішення щодо розпорядження майном приймають батьки. І, як було підкреслено раніше, тільки за участю органів опіки.

    Про заборонах від опіки

    Кілька слів про те, коли ООП не дозволить провести купівлю-продаж квартири з неповнолітньою дитиною-власником. Існує ряд обставин, при яких відповідна служба не дозволяє вивчаються угоди.

    До таких відносять:

    • операція проводиться з утиском прав та інтересів неповнолітнього;
    • нове житло, запропоноване дитині, має гіршими умовами;
    • один з батьків відмовляється від укладення угоди;
    • дитина є спадкоємцем житла, але він все ще не вступив у спадщину;
    • придбане житло на стадії будівництва і завершено менш ніж на 50%;
    • нова квартира не обладнана зручностями, необхідними для нормального проживання (повністю або частково);
    • житлове майно, що купується за рахунок грошей, виручених від продажу квартири, що знаходиться в аварійному стані.

    Це найбільш поширені ситуації, при яких батькам не дадуть продати квартиру, що належить за документами дитині. Але ООП мають право відмовити і по іншим причинам. Адже кожна сім’я індивідуальна.

    Приміром, можуть відмовити батькам у продажу житла, якщо нове передбачуване місце проживання дитини володіє сильною загазованістю, а в клітинці суспільства є діти-астматики.

    Про документи для угоди

    Порядок продажу квартири з часткою неповнолітньої дитини ми вже вивчили. Тепер варто розглянути список необхідних паперів, який буде потрібно для реалізації поставленої задачі.

    Перелік документів можна уявити собі наступним чином:

    • дозвіл від піклування на укладення угоди;
    • паспорта;
    • свідоцтва про народження;
    • згоду на продаж житла (при частковій власності) від всіх господарів майна;
    • свідоцтва про шлюби повнолітніх учасників-продавців;
    • дозволу від подружжя, якщо мова йде про спільно нажите майно;
    • виписка з ЕГРН;
    • свідоцтво про право власності на квартиру (за наявності, не видається з 2017 року);
    • довідка про відсутність заборгованостей;
    • форма 9 (з інформацією про зареєстрованих громадян в квартирі).

    Бажано всі перераховані документи надавати разом з їх копіями. Завіряти виписки немає необхідності.

    Купівля-продаж квартири з неповнолітньою дитиною – це реальна, але не найпростіше завдання. І якщо не підготувати зазначений пакет документів, впоратися з поставленим питанням ніяк не вийде.

    При укладанні угоди громадяни повинні підготувати грамотний договір купівлі-продажу квартири з неповнолітньою дитиною. За зразком документ виготовляється, як правило, у примірниках на 1 штуку більше, ніж учасників операції. Наприклад, 3 штуки – покупцю, і продавцю і нотаріусу/посереднику-супроводжуючому.

    Про договір

    А як правильно скласти договір купівлі-продажу квартири (неповнолітньою дитиною не підписується до 14 років)? Зазвичай подібні папери володіють наступними пунктами:

    • Ф. В. Про покупців і продавців;
    • повний адресу майна;
    • характеристики житла;
    • вартість об’єкта нерухомості;
    • інформація про передачу грошей продавцеві квартири покупцеві;
    • відомості про наслідки порушення договору;
    • пакет документів, який додається для завершення операції.

    От і все. Як правило, договір купівлі-продажу квартири (неповнолітня дитина є власником, наприклад) виглядає шаблонно. Скласти його може будь-який юрист. Якщо звертатися до нотаріуса або в агентства нерухомості, то продавцю обов’язково допоможуть створити згадану папір.

    Отримання дозволу від ООП

    Порядок продажу квартири з часткою неповнолітньої дитини завдає клопоту саме з-за того, що доводиться не тільки зібрати масу документів, але і йти за дозволом від опіки.

    Діяти в цьому випадку необхідно наступним чином:

  • Звернутися в опіку за місцем проживання (прописки) дитини. При собі необхідно мати свідоцтво про народження, виписку з місця проживання дитини, довідку з пропискою, а також паспорт одного з батьків. Бажано взяти свідоцтво про шлюб.
  • Подати заяву з проханням дозволити продаж житла. З собою потрібно взяти виписку з ЕГРН.
  • Написати заяву про продаж квартири і про придбання нового майна.
  • Дочекатися рішення ООП.

    • Розглядається запит 2 тижні. Всі перераховані дії реалізовуються законними представниками дитини. Після 14 років неповнолітній може звернутися в опіку самостійно.

    Виписка громадян з квартири

    А як виписати неповнолітньої дитини з квартири при продажу майна? Це не така вже й важка задача. Особливо якщо є місце, куди можна прописати дітей. Виписка неповнолітньої дитини з квартири при продажу – це не так важко.

    Нове житло може володіти гіршими умовами, ніж старе. Дана особливість радує всіх власників житла. Адже прописати дитину можна в будь-яку квартиру.

    Алгоритм дій має приблизно наступний вигляд:

  • Підібрати місце проживання для дитини.
  • Зібрати документи: паспорт власника і батьків неповнолітнього, свідоцтво про народження, виписку з ЕГРН.
  • Звернутися в УФМС (МФЦ/паспортний стіл) з заявою на зняття дитини з реєстрації в квартирі.
  • Подати заяву на прописку неповнолітнього в новому місці.

    • От і все. Листки прибуття і вибуття заповнюються і видаються прямо в УФМС. В кінцевому результаті дитина буде одночасно знятий з обліку в одній квартирі, а потім перереєстрований в новій.

    Якщо дитині ще немає 10 років, то попередньо (а краще одночасно) рекомендується перепрописать батьків неповнолітнього у новому місці проживання. Як ми вже підкреслювали, всі діти повинні жити зі своїми законними представниками. Виписка дорослих мешканців здійснюється за вже вивченим нами принципам.

    Укладення договору

    Продаж квартири з прописаним неповнолітньою дитиною (або з дітьми-власниками) передбачає укладення відповідного договору. У випадку зі зверненням до посередників все просто – достатньо прийти в обрану контору, поставити підписи на угодах і забрати свою копію папери.

    Якщо ж громадяни вирішили діяти через нотаріуса, то доведеться трохи постаратися. Наступні етапи допоможуть впоратися з поставленим завданням:

  • Підготувати раніше перераховані документи.
  • Скласти текст договору. За допомогою можна звернутися безпосередньо до нотаріуса.
  • Сплатити нотаріальні послуги.
  • Підписати угоду встановленої форми.
  • Дочекатися, поки уповноважена особа поставить свій підпис і штамп на всіх копіях договору.

    • З цього моменту угода буде визнаватися дійсним. Тепер залишиться тільки передати ключі від квартири, гроші продавцю та розписку в отриманні коштів покупцеві. Бажано останні 2 операції проводити у нотаріуса.

    Розписка

    Продаж квартири, де прописана неповнолітня дитина – це не так важко, як здається. Але тільки при своєчасній підготовці. Набагато складніше продати майно, власником якого частково чи повністю є діти. Але з нюансами цієї операції ми вже познайомилися.

    Як оформити та видати розписку в отриманні коштів? Зазвичай гроші передаються:

    • через банківські комірки;
    • готівкою;
    • безготівковим переказом.

    В розписці прийнято вказувати:

    • інформацію про об’єкт, через який передаються гроші;
    • номер укладеної угоди (бажано);
    • дані власника житла (продавця);
    • відомості про покупця;
    • сума, одержана власником майна;
    • валюта, в якій здійснюється переказ;
    • реквізити банківських рахунків (за наявності).

    От і все. Насправді, оформлення розписки не таке вже й важке. Видавати відповідну папір необхідно лише після фактичної передачі коштів. Інакше продавець ризикує залишитися без грошей і без житла в кінцевому підсумку.

    Акт передачі

    Продаж квартири при наявності неповнолітніх дітей – операція, яка не завжди завдає клопоту власникам житла. Наприклад, якщо у господаря об’єкта є діти, але вони не є власниками або мешканцями об’єкта, то нічого особливого робити для укладення угоди не потрібно. Наявність неповнолітніх нащадків ніяк не відіб’ється на операції.

    Після того, як гроші були передані продавцю, варто скласти акт приймання-передачі квартири. Документ бажано оформлювати у присутності кількох свідків.

    В акті пишуть:

    • детальний опис квартири;
    • Ф. В. Про покупця;
    • Ф. В. Про продавця;
    • дату передачі майна.

    Як показує практика, цей етап вважається одним з найбільш простих. Документ підписується сторонами. Справу зроблено. Можна вважати продаж квартири з неповнолітніми дітьми завершеною.

    Оформлення власності

    Останній етап – це переоформлення прав власності. Проводиться операція в Росреестре. Необхідно звернутися з запитом у відповідну службу.

    При собі власнику потрібно мати:

    • договір купівлі-продажу;
    • старі документи на квартиру;
    • паспорт;
    • заяву.

    Рекомендується також взяти з собою копію розписки в отриманні коштів. Вже через 5 днів громадянину видадуть довідку, яка свідчить про право власності на житло. Зразок договору продажу квартири з неповнолітніми дітьми ми вже вивчили. Тепер операція займе мінімум часу.