Повернення відсотків по іпотеці при достроковому погашенні. Умови іпотеки
Одна з найголовніших і поширених цілей дорослої людини – це власне житло. Ну, вже дуже хочеться нам жити в своє задоволення, мати особисту житлоплощу, де можна робити все, що заманеться, і ні перед ким за це не звітувати. Найчастіше є один шлях до мрії – іпотека. Суми тут все-таки солідні. Хочеться хоч у чомусь заощадити і логічно виникає питання про те, як здійснити повернення відсотків по іпотеці при достроковому погашенні. Чи Реально це? Як це зробити?
З чого все починається?
Бажання придбати квартиру з’являється практично у кожної дорослої людини, яка хоче жити по-своєму. Є, звичайно, такі люди, яким подобається жити разом з родичами, батьками або з друзями. Проте ось такий “общажный” варіант дорослого життя здається незрілим і тимчасовим. А якщо немає яких-небудь накопичень або несподівано звалилося спадщини, то вихід тільки один – брати іпотеку. Вибір потенційного позичальника на диво великий, кожен банк пропонує різні умови іпотеки. В Ощадбанку, приміром, можна взяти позику на термін до 30 років. Відсоток зараз плаваючий – від восьми на житло в новобудовах до тринадцяти для придбання квартири на “вторинці”. Звичайно, фіксованого відсотка немає ні в одному випадку. Завжди він залежить від соціального статусу, віку та кількості позичальників, від величини початкового внеску. Умови іпотеки в Ощадбанку підійдуть для вас в тому випадку, якщо ви є громадянином країни в працездатному віці з постійною реєстрацією. До речі, доведеться в обов’язковому порядку оформити страхування нерухомого майна від ризиків загибелі і пошкодження. А ось страховка життя і здоров’я оформляється за бажанням, але при відмові можна вирости відсоток позики.
А чи треба гасити раніше терміну?
Якщо ви берете іпотеку, то навряд чи володієте солідною грошовою сумою на руках. Зате ви припускаєте, що за певний період часу зможете розрахуватися за позикою. Можливо, ви навіть берете іпотеку з запасом, розраховуючи погасити її раніше терміну. А чи варто в такому випадку гра свічок? Багато людей беруть позику на максимальний термін, сподіваючись, що новий стрибок валюти дозволить їм знецінити борг, що залишився. Погодьтеся, досить туманні перспективи. Може, краще все-таки зібратися і гасити кредит раніше терміну? Це раціональний варіант тільки тоді, коли ви розраховуєтесь диференційованими платежами. При цьому платіж складається з основного боргу і нарахованих на загальну суму відсотків. Якщо ви кладете велику суму на рахунок, то відсотки нараховуються на істотно зменшився залишок.
У тому випадку, коли щомісячні ануїтетні платежі, сума завжди однакова, але в перші роки вона здебільшого складається з відсотків, а до кінця терміну позики співвідношення основного боргу і відсотків змінюється. У цьому варіанті дострокове погашення буде непотрібним рішенням. Так що орієнтуйтеся на максимальні строки іпотеки і розраховуйте свої сили для можливого дострокового погашення позики.
Повне і часткове
Дострокове погашення може бути повним і частковим. У першому варіанті клієнт відразу гасить всю суму кредиту. Тут є нюанси, так як банку це, звичайно, не особливо вигідно. Часто банки заявляють у договорі строк, раніше якого клієнт не може погасити борг без штрафних санкцій. Будьте уважні до цього пункту в договорі. Зате до частковим погашенням найчастіше не ставиться ніяких обмежень. При цьому банк може не знижувати процентну ставку і зменшувати загальну вартість кредиту або знижувати виключно суму боргу. Чим більше сума внеску, тим активніше йде перерахунок відсотків при достроковому погашенні іпотеки. Тому краще робити великі внески не кожен місяць, а коли накопичиться солідна сума. Для цієї мети можна відкрити вклад з капіталізацією відсотків.
Суть ануїтетних платежів
Отже, як вже було сказано, що гасити раніше терміну вигідно кредит, коли у вас диференційовані платежі. А ось з ануїтетними можна розслабитися і спокійно платити всі 10-20 років. Однак всяке в житті трапляється, і ось ви стали власником солідного спадщини або негаданной премії. Звичайно, хочеться позбутися боргу і закрити іпотеку. Проте надмірно сплачені відсотки при достроковому погашенні іпотеки стають, по суті, необґрунтованим збагаченням банку. Адже відсотки ви платили початку терміну і вже могли левову частку закрити. Що ж робити? Залишити все як є? Ні-ні, можливий значний повернення відсотків по іпотеці при достроковому погашенні. Таке право є у позичальника також і при рефінансуванні.
Керівництво до дії
Якщо ви не виплатили кредит до терміну, то відсотки сплачені згідно з договором. Однак якщо ви встигли заздалегідь, то цілком можливе повернення відсотків по іпотеці при достроковому погашенні. Простіше кажучи, позичальник може забрати назад ті гроші, що переплатив банку авансом. Адже він не користувався сумою позики енний строк. Таким чином, законно сплачені відсотки – лише ті, що стягувалися в період користування коштами з моменту видачі позики і аж до повного погашення. Якщо ж грошима клієнт не користувався, то стягувати з нього відсотки незаконно.
Частина клієнти цілком обґрунтовано підозрюють, що банки їх в чомусь дурять. Іноді вони мудрують з договорами, іноді включають ряд додаткових послуг. Але от оцінити ступінь обману може далеко не кожен. Однак можна розрахувати ту суму, що реально повернути собі після виплати позики. Для цього потрібно взяти суму всіх нарахованих відсотків за повний термін і вирахувати ту частину, яка припадає на термін, що залишився до фактичного погашення.
Йдемо по прикладам
Отже, як повернути відсотки при достроковому погашенні іпотеки? Діяти потрібно оперативно і продумано. Для початку ознайомтесь з графіком платежів, де повинна бути вказана загальна сума відсотків. Якщо ваш кредит розрахований на тривалий термін, то і сума повернення може виявитися значною. Розглянемо ситуацію на прикладі. Припустимо, ви брали гроші на покупку квартири ціною в два мільйони рублів на термін до 20 років. Ставку вам запропонували в 13,75 %. При повній виплаті ви віддасте банку 3,9 мільйона рублів відсотків. Якщо ж суму ви погасите, скажімо, за три роки, то повернення відсотків по іпотеці (при достроковому погашенні в Ощадбанку) складе приблизно 230 тисяч рублів, або 26 % від суми всіх виплачених за цей термін ануїтетів.
За статистикою, за 2011 року позичальники погасили іпотеки на загальну суму 174 мільярда рублів. Це навіть без урахування споживчого кредитування. Це велика сума, і, відповідно, багато клієнтів пред’явили банкам претензії на повернення переплачених відсотків при достроковому погашенні іпотеки.
Через суд
Не варто боятися повертати свої гроші. Це абсолютно законно, що підтверджує Вищий арбітражний суд. Нещодавно був опублікований огляд судової практики, де були дані роз’яснення з приводу того, як здійснюється повернення відсотків по іпотеці при достроковому погашенні. Судова практика показує, що право на повернення є у клієнтів, що звільнилися від позичкової заборгованості. До речі, у постановах Вищого арбітражного суду є інформація про те, що стягнення різних комісій з позичальників є незаконним. Це твердження викликало справжній шквал судових позовів до банків й істотно змінило правила гри на ринку споживчого кредитування. А ось інформація по поверненню відсотків поки викликала лише малий відгук.
Чому так мало бажаючих повернути переплачені відсотки? По суті в регулярних виплат відсотки авансуються. Навіть якщо ви виплатили кредит за рік при загальному терміні в десять років, то в перші місяці ви заплатили такі відсотки, ніби користувалися грошима кілька років. Розрахувати правильно сплачені відсотки можна, скориставшись звичайним калькулятором, знаючи кредитну ставку та на кількість місяців, коли фактично використовувалися кошти. Тут можна навести приклад, нехай за три місяці за річним договором ви сплатили 250 рублів. А за менший термін, який ви були боржником, набігло б тільки 200 рублів. В такому випадку 50 рублів банк повинен вам повернути, так як вони були виплачені авансом.
Нюанси ануїтету
Проте виникають сумніви, чи так все просто, адже при оформленні договору клієнт погоджувався на те, що спочатку він виплачує відсотки. Не буде спиратися на це банк при бажанні повернути частину суми? Тут банк не може йти проти істини Цивільного кодексу, де чітко зазначено, що заплатити клієнт повинен лише в тому випадку, якщо користувався грошима. Причому статистика показує, що для довгострокових кредитів повернення відсотків може вилитися в серйозну суму. Адже можна платити п’ять років замість двадцяти. Інакше ситуація просто нечесна, адже клієнт віддав гроші за чверть строку, а заплатив за весь. Але самому в цих нетрях буває розібратися складно, тому краще залучати до справи кваліфікованого юриста.
Нюанси ануїтету важливі і в ситуаціях з юридичними особами. Для комерційних організацій дострокове повернення кредиту заборонений, але за ініціативою самих позичальників. Повернення можна здійснити лише в тому випадку, коли банк побоюється погіршення забезпечення за кредитом і достроково стягує заборгованість.
За фактами
Розберемо по пунктах, на що має право і як повернути відсотки при достроковому погашенні іпотеки. Якщо ви гасіть позику повністю і закриваєте договір, то выгадываете істотну суму і знімаєте з себе тягар боргу на довгі роки. Приміром, у вас позика на 10 років у розмірі одного мільйона рублів. Для простоти підрахунку візьмемо маленьку процентну ставку – 10 %. На графіку можна розрахувати, що щомісяця ви будете виплачувати по 0,8 відсотка від загальної суми боргу. Графік вам повинні видавати при кожному внеску. Відсотки зазначаються в одній графі, а загальний борг – в іншій. За перший рік ви віддасте відсотків на 97 з половиною тисяч рублів, а загальна переплата за графіком складе близько 580 тисяч. Не райдужна перспектива навіть при маленькою процентною ставкою. Можна перевірити виплачений відсоток, якщо поділити річну переплату на загальну. Разом отримаємо більше 16 відсотків. Якщо погасити позику за рік, то ці набігли 6 % ви сплатите авансом і можете вимагати назад. В рублевому еквіваленті це приблизно 35 тисяч рублів. Ось така віддача може вас порадувати.
Однак підводні камені намагаються створювати самі банки, які часто прописують у договорах сходинку про заборону повернення. В документі можна знайти відмітку про обов’язкову сплату нарахованих відсотків у повному обсязі на дату дострокового виконання зобов’язань. По суті, це порушення прав позичальника, навіть якщо він по необережності підписав такий договір. Є всі підстави йти в суд і вимагати компенсації. Радує вже той факт, що держава і арбітражний суд в таких ситуаціях залишаються на боці позичальника.
Краще синиця в руках
Якщо повної суми у вас зараз немає і не передбачається, то можна гасити борг аккордными платежами. Припустимо, сума позики у вас зовсім скромна. Нагадаємо, що іпотеку можна брати від 300 тисяч рублів. Якщо вам потрібно лише 400 тисяч, то немає сенсу розтягувати виплати на все життя. Хоча термін можна вибрати на свій розсуд. Але ось тут краще не мудрувати і вибирати диференційовані платежі. Припустимо, термін обраний в 20 років. При цьому щомісячний платіж може скласти смішну суму у два, чотири або п’ять тисяч рублів. А платити ви зможете 20-25 тисяч в місяць. Виникає питання: при достроковому погашенні іпотеки перераховують відсотки? Так, відсоток змінюється, хоч і не так швидко, як хотілося б. На практиці все залежить від вас та розміру виплат. Кожен місяць на графіку можна спостерігати зменшення суми загального боргу, розмір щомісячного платежу і процентної ставки. Однак термін іпотеки залишається незмінним аж до того моменту, коли ви внесете останній платіж і закриєте кредит.
На коня
Залишилося розібрати ще один досить поширене питання, яке виникає у бувалих кредиторів. Як розраховуються відсотки при достроковому погашенні іпотеки? При диференційованих платежах відсоток змінюється щомісяця. При ануїтетних відсоток розраховується за фактом виплати та закриття звітного періоду, хоча ніхто не забороняє вам робити розрахунки щомісяця. Але є і ще одна категорія відсотків, які ви можете отримати при достроковому або своєчасному погашенні іпотеки. Це так званий податковий відрахування. За законом тим громадянам, хто вперше купує квартиру в іпотеку, покладається податкове вирахування. Отримати його можна як у податковій, так і на робочому місці. Ця сума складається з двох частин, де є 13 % від загальної суми іпотеки і 13 % від суми виплачених процентів. Ту частину, що йде від суми боргу, ви можете повернути відразу, і вона ніяк не зміниться. Є обмеження по сумі – максимум дорівнює двом мільйонам рублів. У цьому варіанті вам можуть повернути 260 тисяч рублів. Можливо, це замало для тих людей, хто придбав нерухомість за семизначні суми, але все-таки такий “відкат” вельми приємний.
Зате друга складова вирахування є варіативною, так як не можна заздалегідь передбачити, як багато відсотків ви виплатите. В результаті повністю цю суму ви можете забрати у момент закриття кредиту, коли відсотки погашені повністю. Якщо забирати податковий відрахування на роботі, то з вас не будуть брати 13 % з зарплати рівно до тих пір, поки вони не покриють постійну і змінну частину необхідної суми. На жаль, податкове вирахування можна отримати лише раз в житті, так що друга іпотека обійдеться вже без такого призового бонус в кінці. Відповідно, краще подумати про те, яку покупку нерухомості зробити максимально вигідною. Все-таки чим більше вкладена сума, тим більше буде віддача.
