Обєкти приватизації: перелік і порядок процедури

Приватизація об’єктів нерухомості – процес возмездного відчуження матеріальних цінностей, що належать РФ, регіонів і адміністративно-територіальних утворень. Набувачами прав при цьому можуть стати юридичні особи або громадяни. В ході цього процесу муніципальна або держвласність перетворюється в приватну. Розглянемо особливості цієї процедури.

Загальні відомості

Приватизація об’єктів нерухомості здійснюється у відповідності з положеннями ФЗ № 2001. Цей нормативний акт регламентує відносини, що виникають у процесі відчуження матеріальних цінностей, а також процес управління ними. У Законі визначені суб’єкти й об’єкти приватизації, вимоги до них. Окремо в акті закріплюються принципи, на яких ґрунтується процес відчуження.

Винятки

У список об’єктів приватизації, регламентованих ФЗ № 2001, не входять:

Землі. Виняток становлять ділянки, на яких знаходяться нерухомі об’єкти, в тому числі майнові комплекси.

Природні ресурси.

Майно, передане в господарське відання/оперативне управління, муніципальним та держустановам, МУП та ГУП.

Житловий фонд.

Муніципальне і державне майно, передане у власність некомерційних структур, створених у процесі перетворення МУП або ГУП.

Держрезерв.

Муніципальне і державне майно, що перебуває за кордоном РФ.

Будівлі, споруди з ділянками, що передаються безоплатно у приватне володіння релігійним організаціям, загальноросійським громадським об’єднанням.

Муніципальне і державне майно у випадках, визначених міжнародними угодами.

Акції у випадках виникнення у МО, РФ чи суб’єктів права вимагати від АКЦІОНЕРНОГО товариства їх викупу.

Муніципальне і державне майно, відчужуване на підставі рішення суду.

Акції ВАТ, цінних паперів, конвертованих в них, при викупі їх за правилами, закріпленим законодавством.

Як вище було сказано, у відносинах з відчуження майна можуть брати участь будь-які юридичні особи і громадяни. Виняток становлять: МУП, ГУП, муніципальні і державні установи, організації, частка РФ у статутних капіталах яких більше 25%, крім випадків, коли об’єкти вносяться як внесок в активи ВАТ.

Принципи

Порядок приватизації об’єктів державної власності ґрунтується на:

Визнання рівності набувачів та відкритості діяльності органів держвлади та органів місцевого самоврядування.

Возмездности процесу відчуження.

Самостійності органів територіальної влади.

Нормативна база

Суб’єкти та об’єкти приватизації, основні вимоги до них, правила здійснення процедури, повноваження компетентних органів встановлюються ФЗ № 2001, а також іншими законами та НПА, прийнятими відповідно до них. При цьому становища інших юридичних документів не повинні суперечити федеральним нормативно-правовим актам. Регіональне законодавство включає в себе НПА, прийняті відповідно до ФЗ № 2001. Перелік об’єктів, що підлягають приватизації у межах конкретного МО, складається територіальними структурами влади самостійно з урахуванням нормативно-правових положень, що регламентують дану сферу.

Завдання уряду

Для реалізації єдиної державної політики у сфері приватизації Вищий виконавчий інститут влади представляє президенту на затвердження пропозиції про створення списку АТ і стратегічних підприємств. Він включає в себе:

ФГУП, які здійснюють випуск продукції, виробництво робіт, надання послуг, що мають стратегічне значення при забезпеченні безпеки та обороноздатності країни, захисту здоров’я, моральності, законних інтересів і прав населення.

ВАТ, чиї акції є федеральною власністю. При цьому участь РФ у них спрямовано на забезпечення безпеки і обороноздатності країни, захист здоров’я, моральності, інтересів і прав населення.

Уряд також подає президентові пропозиції про внесення в перелік змін, які стосуються:

Складу ФГУП. Коригування пропонуються, в тому числі, для подальшої приватизації.

Ступені та необхідності участі РФ у ВАТ, що належать до стратегічних підприємств, в тому числі, для їх подальшого відчуження.

Уряд щорічно затверджує прогнозний план, визначаючи об’єкти, які підлягають приватизації у відповідний період. При цьому зазначений орган зобов’язаний надати в Держдуму звіт про проведений відчуженні за попередній рік. Крім цього, в компетенцію уряду входить:

Затвердження нормативно-правових актів, що стосуються приватизації.

Керівництво роботою федеральних структур виконавчої влади у зазначеній сфері.

Прийняття рішень про умови відчуження федерального майна.

Контроль процесу.

Прогнозний план

Об’єкти приватизації державного та муніципального майна затверджуються відповідними органами. В рамках МО ними виступають місцеві виконавчі структури. На федеральному рівні компетентним органом, як випливає з наведених вище даних, є Уряд. В прогнозний план включаються об’єкти, які підлягають приватизації, із зазначенням їх характеристик і передбачуваних термінів відчуження. У нього можуть входити ФГУП, акції ВАТ, інші активи. Цінні папери АКЦІОНЕРНОГО товариства, а також стратегічні підприємства включаються в перелік об’єктів приватизації за рішенням президента. Правила розробки плану затверджуються Урядом. Пропозиції про включення акцій ВАТ та підприємств, що є федеральною власністю і здійснюють діяльність у певних економічних галузях, а також іншого майна направляють виконавчі держоргани. Відповідні заявки можуть формувати та регіональні та місцеві структури, а також організації та громадяни. Затверджений план надсилається до Держдуми разом з проектом ФЗ про бюджет на наступний фінансовий період у складі документів, що додаються до Закону. Звіт про виконання надається до 1 травня щороку. Його також розглядає Держдума.

Прийняття рішення

Визначення умов, за якими буде здійснюватися відчуження матеріальних цінностей, здійснюється згідно з даними прогнозного плану. У рішенні повинні міститися:

Об’єкти приватизації. При цьому повинні зазначатися їх найменування і дані, за якими їх можна індивідуалізувати.

Спосіб приватизації.

Нормативна ціна. Вона являє собою мінімальну вартість, за якою допускається відчуження.

Тривалість розстрочення (при її наданні).

Інші суттєві відомості.

Якщо відчужується майновий комплекс МУП або ГУП, у рішенні також повинні бути присутніми:

Склад матеріальних цінностей. Він вказується в передавальному акті згідно з результатами інвентаризації, на підставі відомостей з документів про дільницях, аудиторського висновку. В акті повинні бути присутніми всі об’єкти приватизації, розрахунок балансової ціни активів, величина статутного капіталу, номінальна вартість і кількість акцій (якщо створюється ВАТ).

Виключення. У рішенні повинні визначатися об’єкти і майнові права, які не можуть бути приватизовані. Відповідні матеріальні цінності вилучаються законним власником.

Види власності

Як держмайна виступають матеріальні цінності, якими володіє, користується, розпоряджається РФ і її суб’єкти. У числі останніх республіки, області і краї (в тому числі автономні), міста фед. значення. Муніципальна власність – об’єкти, що належать сільським і міським поселенням, іншим МО. Відповідне визначення закріплено в ЦК, статті 215. Органами місцевої влади приватизація об’єктів муніципальної власності здійснюється самостійно з урахуванням положень федерального законодавства. Територіальні структури не звітують перед Держдумою або іншим вищим органом.

Набувачі

Особи, на користь яких відчужуються об’єкти приватизації, які традиційно іменуються покупцями. В якості них можуть виступати будь-які громадяни і організації, крім тих, які визначені федеральним законодавством. В їх число входять і ВАТ щодо акцій, розміщених ними. Обов’язок доказування права на придбання в рамках приватизації об’єктів державної власності або матеріальних цінностей, що належать МО, покладається на покупця. Особливу категорію набувачів становлять нерезиденти – іноземні інвестори. У ФЗ відсутні обмеження щодо цих осіб. Закон пред’являє додаткові вимоги до документів, які надають іноземні покупці. До об’єктів приватизації належать, як вище було зазначено, матеріальні цінності, що перебувають за межами країни. До їх числа, крім іншого, входять акції ВАТ. Ці об’єкти приватизації можуть відчужуватися виключно на користь нерезидентів. Законодавство не встановлює вимоги по обов’язковому декларуванню джерел коштів, що спрямовуються набувачами при здійсненні платежів по операціях.

Об’єкти приватизації

В якості них виступають цінності, які можуть бути відчужені відповідно до ФЗ № 2001. В нормативному акті не міститься переліку об’єктів, які повинні бути приватизовані на підставі його положень. З аналізу норм ФЗ, однак, можна визначити, які матеріальні цінності можуть відчужуватися. Основними об’єктами вважаються майнові комплекси МУП і ГУП, а також акції ВАТ, що належать державі. Інші матеріальні цінності, зазначені в ФЗ, або входять в активи підприємств або відчужуються разом з комплексами.

Ознаки

Серед особливостей, які мають об’єкти приватизації, необхідно відзначити наступні:

Відчуження матеріальних цінностей на користь приватних осіб зачіпає інтереси працівників, трудового колективу підприємства. Їх захист вимагає спеціального регулювання.

Операції по відчуженню передує включення об’єктів в прогнозний план і прийняття рішення, що встановлює умови приватизації конкретного майна уповноваженою виконавчим органом.

Відчуження має оплатним характером.

В якості продавців від імені уряду можуть виступати спеціалізовані держустанови.

Як вказує ФЗ № 2001, приватизуються об’єкти, які входять до складу муніципальної або федеральної скарбниці, крім тих, на які положення закону не поширюються.

Класифікація

Об’єкти приватизації поділяються за різними критеріями. В залежності від змісту виділяють МУП і ГУП, акції ВАТ, що належать РФ. За формою власності об’єкти можуть бути муніципальними або державними. Крім цього, класифікація проводиться в залежності від можливості і правил відчуження. За цією ознакою виділяють матеріальні цінності:

Які можуть бути тільки муніципальної або державної власності. Наприклад, як вказує стаття 24 ФЗ № 176, активи поштового (федеральної) зв’язку не можуть відчужуватися.

Приватизація яких обмежена. У число таких об’єктів входять акції АКЦІОНЕРНОГО товариства та підприємства стратегічного призначення. Вони включаються в план тільки після прийняття відповідного рішення президентом.

Приватизовані у загальному і особливому порядку.

Житлофонду

У Держдумі досить часто порушувалося питання про безоплатну приватизацію житла. На останньому обговоренні було вирішено продовжити її до березня 2017 р. Проте в ЗМІ з’являлася інформація про можливість зняття обмежень по термінах. Безкоштовна приватизація поширювалася на будь-які приміщення, крім:

Службових.

Перебувають у гуртожитках.

Аварійних.

Розміщених у військових містечках закритого типу.

Включених з житлофонд радгоспів та сільськогосподарських товариств, прирівняних до них.

Які перебувають у стаціонарних установах органів соцзахисту, розташованих у сільській місцевості.

Дані обмеження передбачаються статтею 4 ФЗ № 1541-1.

Документи для придбання

Для приватизації об’єктів житлового фонду будуть потрібні:

Договір соцнайма.

Виписка з ЕГРП (ф. № 3). Вона складається на кожного учасника угоди.

Виписка з будинкової книги.

Технічний та кадастровий паспорта.

Довідки, які засвідчують, що особа раніше не брали участь у приватизації інших нерухомих об’єктів.

Л/С на приміщення.

Особисті документи (паспорти, св-ва про народження або укладення шлюбу).

Слід врахувати, що можуть знадобитися не тільки оригінали, але і копії цих паперів. Тому доцільно зробити їх заздалегідь. Дія деяких документів має обмеження за часом. У зв’язку з цим експерти не рекомендують затягувати з їх подачею.

Куди звертатися?

В даний час по країні працює безліч багатофункціональних центрів. Документи, зібрані на приватизацію, можна подати в МФЦ. Крім цього, паперу приймають і інші уповноважені інстанції. Приміром, у Москві таким органом виступає Департамент житлового фонду та житлової політики.

Хто має право брати участь у придбанні?

Приватизувати приміщення можуть всі зареєстровані в ньому. Слід врахувати, що законодавством встановлювалася можливість безкоштовно придбати житлоплощу тільки один раз. Тому ті, хто вже брав участь раніше в приватизації, не можуть бути суб’єктами нової аналогічної угоди. Виняток становлять особи, які на той момент були неповнолітніми. По досягненні 18 років, вони вправі брати участь у приватизації другий раз. Існує хибна думка про те, що малолітні не можуть виступати як сторона угоди. В принципі, це так. Законодавство обмежує число угод, в яких можуть брати участь малолітні. Між тим нормативними актами передбачені заходи захисту їх інтересів. Так, якщо дитина, зареєстрований в квартирі, не отримав право власності при приватизації, договір може бути розірваний в суді. Заявником при цьому можуть виступати органи опіки та піклування, прокуратура та інші зацікавлені особи.

Особливі випадки

Окремо в законодавстві обумовлюється приватизація об’єктів культурної спадщини. Що вони собою являють? Об’єктами культурно-історичної спадщини народів РФ виступають споруди, будівлі з пов’язаними з ними творами декоративно-прикладного мистецтва, живопису, скульптури, техніки і науки та ін. Вони виникли в ході історичних подій і становлять особливу цінність в археологічному, антропологічному, естетичному, соціальному плані. В їх число входять також пам’ятки, визначні місця, великі комплекси, історичні поселення. Згідно п. 2.1.7 Держпрограми приватизації муніципальних і держпідприємств в РФ, затвердженої Указом президента від 1993 р., такі об’єкти відчуженню не підлягають. Проте в 1994 р. було прийнято інше рішення. За новим Указом президента деякі споруди, пам’ятники, комплекси могли бути включені в об’єкти приватизації муніципального майна або прогнозні плани, які затверджуються урядом. При цьому питання про їх відчуження повинен розглядатися тільки після ознайомлення та затвердження програм Главою країни. Об’єктом культурно-історичної спадщини, що належать РФ, регіонам чи МО, можуть бути приватизовані приватними особами (громадянами чи організаціями) на оплатній основі за правилами, встановленими ФЗ № 178. При цьому слід враховувати ряд особливостей відчуження, закріплені у статті 29 зазначеного Закону, а також ст. 50 ФЗ № 73.

Нормативні вимоги

Об’єкти культурно-історичної цінності допускається приватизувати способами, передбаченими статтею 13 ФЗ № 178. При цьому вони повинні бути обтяжені зобов’язаннями щодо збереження, утримання та належного використання. Мінкультури РФ визначає умови зазначених обмежень. Охоронне зобов’язання оформлюється згідно з урядовою Постановою № 894 від 2002 р. Його умови включаються в зміст рішення про порядок приватизації і в якості істотних пунктів в договір купівлі-продажу об’єктів. В охоронному зобов’язанні зазначаються вимоги, що пред’являються до змісту комплексу, споруди, пам’ятки тощо, умови доступу до нього громадян, правила і терміни виконання реставраційних робіт, а також описуються інші заходи, за допомогою яких забезпечується їх схоронність.

Важливий момент

Законодавством встановлено перелік об’єктів, що володіють особливою цінністю, які не можуть бути приватизовані. Він закріплений у статті 50 ФЗ № 73. В їх число входять:

Ансамблі та пам’ятки, що входять до списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО.

Особливо цінні споруди і комплекси, включені до Зводу, затверджений Указом Президента від 1992 р.

Археологічні об’єкти і культурно-історичні заповідники.

Між тим, ФЗ № 258 були внесені деякі зміни до ФЗ № 73. Ними скасовувався заборона приватизації культурно-історичних об’єктів і ставилась обов’язок уряду сформувати перелік таких комплексів, які не належать до держвласності. Відповідно, відчужувати з того моменту можна ті споруди, які не належать РФ і регіонам. Але у встановлений термін (до 01.03.2008) зазначений перелік не був сформований. У цьому зв’язку відчуження цих матеріальних цінностей у даний час неможлива. У зв’язку з тим, що в законодавстві не передбачені чіткі правила щодо приватизації культурно-історичних об’єктів, це питання викликає чимало суперечок.