Незаконне перепланування квартири: наслідки, відповідальність

Кожному з нас хочеться жити в сучасному комфортному житлі, помітно відрізняється від типових будівель, яких у наших містах, на жаль, більшість. Для того щоб хоч трохи змінити ситуацію, деякі наймають дизайнерів і втілюють у життя масштабні проекти перебудови своєї квартири, а інші намагаються впоратися своїми силами, роблячи ремонт вечорами і по святах. Незважаючи на фінансові можливості мешканців та їх амбіції, багато хто через незнання або усвідомлено в цілях економії роблять незаконне перепланування квартири, навіть не підозрюючи, які проблеми це тягне для нього особисто і приміщення, в якому зроблений ремонт. Так як подібні ситуації зустрічаються все частіше, а відповідальність власників житла з кожним роком все посилюється, ми вирішили докладно розглянути цю тему в статті. В першу чергу, ми розглянемо саме поняття «незаконне перепланування», а також дамо йому правову оцінку. Крім цього, ми докладно розповімо про перепланування житлових і нежитлових приміщень, які потрапляють в категорію незаконних.

Визначення

Велика частина росіян має уявлення про те, що планування квартири відображена у її технічному паспорті. У цьому документі вказана площа кімнат і санвузлів, несучі стіни приміщення, розташування дверних прорізів і вікон, а також інша важлива інформація. При угодах купівлі/продажу продавець в обов’язковому порядку повинен ознайомити потенційного покупця з технічним паспортом житла. Причому дані у цьому документі повинні повністю відповідати реальному стану речей. У разі, коли ви помічаєте розбіжності, мова може йти про незаконне перепланування.

Під це поняття підпадає будь-яке переобладнання приміщення без дозвільних документів спеціальних органів. Також незаконним переплануванням будинку або квартири можна назвати роботи, зроблені в обхід або всупереч проектній документації.

Майте на увазі, що не варто плутати даний термін з косметичним ремонтом квартири. Останній може включати в себе не тільки поклейку шпалер і фарбування стін, але і заміну радіаторів опалення або внесення коректив в обробку балкона.

Види незаконного перебудови

Незаконне перепланування приміщень може бути двох видів і цей факт теж необхідно враховувати, якщо ви вже потрапили в таку ситуацію, зробивши ремонт самі, або вже придбавши квартиру з проблемами:

• Проведені роботи вважаються незаконними у відсутності дозвільних документів. Під цю категорію потрапляють зміни, які не суперечать закону, але мешканець з якихось причин не оформив необхідні папери. Ця помилка і перевела звичайну перепланування в незаконну.
• Проведені роботи спочатку не можуть бути схвалені законом. Наприклад, ви зробили знесення стіни, яка вважається несучої. Навіть при спробі узаконити цей процес, необхідні папери ви не отримаєте.

Майте на увазі, що відповідальність за таке перевлаштування несе не лише власник житла, який викликав ремонтні роботи. Якщо вам подарували подібну квартиру чи ви самі не були уважні і купили її за свої ж гроші, то проблеми з незаконним переплануванням доведеться вирішувати вже вам самим. В судовому порядку вас можуть зобов’язати привести житло в належний вигляд (за технічним паспортом) і стягнути штраф. Перекласти ці проблеми на колишнього власника приміщення, який став винуватцем проблеми, вам не вдасться. За всі зміни відповідальність буде нести сьогоднішній власник квартири.

Найбільш часті варіанти перебудови

Не завжди типове простір зручно для проживання сучасної сім’ї. Тому все більше людей з кожним роком замислюються про глобальну перебудову наявної квартири, особливо якщо не мають можливості змінити її на більш просторе і комфортне житло. Найчастіше власники намагаються зробити нові прорізи в несучих стінах, об’єднати лоджію з простором кімнати або кухні, а також створити антресолі і комори, не передбачені плануванням.

Все з того, що ми перерахували, в обов’язковому порядку вимагає оцінки спеціальної комісії і тільки вона винесе вердикт про заборону або дозвіл на таке перевлаштування. Якщо перепланування була проведена незаконно, то мешканцям варто бути готовим до маси проблем. Причому встановлено, що вже зроблені роботи узаконити набагато складніше, ніж плановані. До того ж, частина робіт підпадає під категорію заборонених. До них можна, наприклад, віднести нові прорізи в несучих стінах або їх знесення. У наступному розділі статті ми детальніше розповімо про даної категорії переробок.

Заборонене перевлаштування

Якщо, задумавши ремонт, ви зверніться в серйозну спеціалізовану організацію, то там вам відразу ж уточнять, які зміни у квартирі робити можна, а які ніколи і ні в якому разі не будуть схвалені. А ось тим, хто робить весь ремонт самостійно, необхідно ретельно вивчити це питання. Згідно з житловим законодавством, не можна робити наступні зміни у приміщенні:

• Переміщати санвузли таким чином, щоб вони знаходилися над житловими кімнатами. Тобто ваш туалет і ванна кімната в жодному випадку не повинні бути розміщені над вітальнею або кухнею сусіда. Виняток можуть становити тільки дворівневі квартири, в яких обидва поверхи належать одному господареві.
• Розширювати площа кухні за рахунок санітарних кімнат. Також заборонено переносити на кухню площа житлової кімнати, не буде схвалено і розширення ванної кімнати і туалету за рахунок квадратних метрів кімнат або кухні.
• Вносити зміни в розташування газових труб і труб водовідведення. Під заборону потрапляє і перенесення радіаторів на лоджію або будь-яке інше місце в квартирі, не передбачених проектом.
• Виробляти довільний знесення стін, пробивання нових дверних і віконних прорізів. Це стосується в першу чергу несучих конструкцій будинку. Адже додаткові прорізи в несучих стінах можуть стати причиною обвалення будівлі або погіршення якості життя інших мешканців багатоквартирного будинку.
• Неприпустимо використовувати горище у власних цілях і поєднувати його зі своєю квартирою.

Майте на увазі, що в житло, офіційно визнаним аварійним, більша частина змін у плануванні буде вважатися незаконними. Особливо це стосується віконних і дверних прорізів, зміну розташування кімнат і перенесення стін на інше місце.

Дозволена перепланування

Під цю категорію можуть потрапити тільки ті зміни, які не суперечать житловому кодексу та документально оформлені у встановлені законом терміни. Надалі подібна переробка буде внесена в технічний паспорт приміщення.

Однак врахуйте, що не вся перепланування потребує дозвільних паперах. Наприклад, якщо ви в’їхали в новобудову, то можете абсолютно спокійно поміняти одні радіатори на інші, встановити кондиціонери і навіть нове обладнання (дане правило не стосується газового обладнання). Крім цього, мешканці не повинні повідомляти відповідні органи, якщо вони планують поставити вбудований шафа, не змінюючи при цьому розташування кімнат. Власники квартири мають право замінити матеріали обробки, застосовані будівельниками або колишніми мешканцями. Всі перераховані зміни не потребують оформлення, а тому не будуть внесені в технічний паспорт вашого житла. Причому подібна переробка автоматично вважається дозволеною.

Однак у випадках, коли ви задумуєте більш масштабні зміни, необхідно узгодження зі спеціальними органами. Ця група переробок включає в себе наступні роботи:

• Зміни, що зачіпають несучі конструкції (наприклад, цегляні стіни).
• Перепланування, що стосується підлоги в квартирі: нова стяжка, укладання теплих підлог, влаштування гідроізоляції при розширенні санвузла.
• Перенесення туалету або ванної кімнати.
• Установка нового газового обладнання або його перенесення в інше місце.
• Будь-яка переробка або знесення конструкцій, які зазначені в технічному паспорті на квартиру.

Якщо ви все ж таки провели подібні роботи без виданого на те дозволу, то вам краще всього якнайшвидше узаконити їх. В іншому випадку вам може несподівано нагрянути перевірка і тоді вам буде в обов’язковому порядку виписаний штраф за незаконне перепланування. Однак про це ми поговоримо трохи пізніше.

Іпотека: чи можна робити перепланування

Цим питанням задаються багато власників житлових приміщень, так як більшість квартир в останні роки купується саме в іпотеку. Якщо ви задумали масштабний ремонт, то варто пам’ятати про те, що іпотечна квартира зазвичай знаходиться в заставі у банку. А значить, мешканці поки не виплатять іпотеку не можуть вживати будь-яких заходів з перебудови приміщень без дозволу кредитної організації.

В першу чергу, власники повинні звернутися в банк із заявою на схвалення перепланування. Якщо дозвіл буде отримано, то необхідно приступати до розробки проекту, який можуть зробити тільки в спеціальних організаціях. Майте на увазі, що банк буде контролювати цей процес на всіх етапах. Його співробітники можуть навіть приїжджати до вас в квартиру під час ремонту і звірятися з проектною документацією.

Однак хотілося б зазначити, що кредитні організації дуже рідко погоджуються на проведення масштабних ремонтних робіт в заставних квартирах. Чим загрожує власникові іпотечного житла самовільне перепланування? Давайте з’ясовувати.

Відповідальність за незаконне перепланування в приміщенні, купленому в іпотеку

Якщо ви уклали з банком кредитний договір, то явно ознайомлені з пунктом на заборону будь-яких переробок. Тому не сподівайтеся, що ваше перепланування залишиться без уваги співробітників кредитної організації.

Згідно наявної практики, співробітники банку можуть у будь-який час постукати в заставну квартиру і перевірити її стан за технічним паспортом. Тому самовільна перебудова буде моментально відзначена і призведе до серйозних наслідків для позичальника.

Приміром, щороку власник квартири повинен надавати договір про страхування свого житла в банк. Однак страховики, дізнавшись про незаконне перепланування, швидше за все, не укладуть новий договір, і кредитна організація отримає можливість розірвати з вами іпотечний договір.

Також банк може змусити позичальника узгодити свій ремонт в примусовому порядку або виплатити неустойку після розірвання договору. До того ж, банківський працівник, який виявив незаконне перепланування, зобов’язаний повідомити про цей випадок в житлову інспекцію. У цьому випадку до проблем з банком додадуться ще й неприємності адміністративного порядку, які теж доведеться вирішувати в прискореному режимі.

Наслідки самовільного перепланування

Покладемо, ви зробили незаконне перепланування «хрущовки», і ці зміни не пізніше були зафіксовані спеціальною комісією. Що загрожує вам в цьому випадку? Відповідальність за свої дії турбує багатьох власників, які зважилися на самовільні зміни. Адже вона може виявитися досить серйозною для мешканців.

В першу чергу, їм буде виписаний штраф. Його розмір коливається в межах від двох до двох з половиною тисяч рублів. Якщо перепланування була зроблена не у багатоквартирному будинку, а в приватному, максимальна сума штрафу складе півтори тисячі рублів.

Однак не тільки грошове стягнення входить в поняття відповідальності за самовільну перебудову. Якщо на вас буде подано позов до суду, то, за його рішенням, необхідно буде привести квартиру у первісний вигляд. А в деяких випадках це зажадає чималих фінансових витрат.

Також суд може позбавити вас права на користування житлом. Особливо це актуально, коли квартира перебуває не у власності. Договір соціального найму дуже швидко розривається, і колишній мешканець має всі шанси опинитися на вулиці.

Незаконне перепланування нежитлового приміщення

Для ведення практично будь-якого бізнесу підприємець потребує приміщенні, причому для цих цілей звичайні квартири не підходять. Тому існує процедура переведення житлового приміщення в нежитлове. Наприклад, подібне можна зробити з звичайної «хрущовкою». Перепланування в цьому випадку теж повинна узгоджуватися з усіма інстанціями. Тобто підприємець не має права самовільно перебудовувати нежитлове приміщення, адже в цьому випадку його чекає адміністративне покарання і досить значний штраф. За останніми даними, він становить від трьохсот до трьохсот п’ятдесяти тисяч рублів.

Проте планується ввести більш жорстке покарання за незаконні переробки приміщень, визнаних непридатними для проживання. Адже найчастіше подібні ремонти можуть послужити причиною навіть обвалення будівель. Наприклад, знесення несучої цегляної стіни на першому поверсі, що досить часто проводиться для облаштування магазинів у житлових багатоквартирних будинках, робить конструкцію нестійкою і призводить до тріщин на фасаді.

Як співробітники житлової інспекції дізнаються про самовільні перепланування?

Іноді мешканцям здається, що ніхто не може дізнатися про те, що вони роблять в квартирі. Однак, як показує практика, достатньо однієї-єдиної скарги на незаконне перепланування, відправленої у відповідні інстанції, щоб невдачливі власники зіткнулися з масою проблем.

Скласти скаргу можуть ваші сусіди, які вважають, що перепланування порушує їхні інтереси і є незаконною. Навіть анонімне повідомлення може бути розглянута, а за ним проведена перевірка.

Крім цього, повідомити про самовільних переробках можуть повідомити і співробітники ТСЖ. До їх безпосередніх обов’язків відноситься контроль за безпекою проживання людей у багатоквартирних будинках. Тому вони цілком можуть ініціювати перевірку в тій чи іншій квартирі.

Також житлова комісія може почати перевірку по кожному дзвінку або папері. Причому в ній необов’язково перелічувати всі переробки, достатньо буде просто висловити підозри на проведення незаконного перепланування.

Майте на увазі, що якщо комісія встановить факт самовільного перебудови житлового приміщення, то рішення всіх проблем вам буде коштувати набагато дорожче, ніж початкове отримання дозволу на ремонтні роботи того чи іншого характеру. Тому ми радимо вам не сподіватися на удачу, а готувати необхідний пакет паперів заздалегідь. Тоді вам не доведеться побоюватися співробітників житлової комісії, а зроблений ремонт буде радувати рівно до тієї пори, поки ви не вирішите знову змінити свій житловий простір.