Керуюча компанія – це що таке?

Віктор Кузьмін

1 minute

Керуюча компанія – це організація, яку наймають в довірче управління яким-або майном. В якості майна найчастіше виступає будинок, грошові кошти і навіть великі підприємства. Така система управління відрізняється від прямого контролю, коли всі рішення приймає власник і несе за них відповідальність. Керуюча компанія нерідко не несе ніякої відповідальності, або несе, але в обмеженому обсязі. Тому перш ніж звертатися в таку організацію слід вивчити особливості такого способу управління.

Що являє собою

Керуюча компанія – це спеціалізована установа, яка виконує функції управління в різних сферах господарської діяльності. У Росії часто під цим поняттям розуміють компанії, що займаються управлінням в системі житлово-комунального господарства. В економічній теорії цей термін має більш широке поняття. У підприємницькій діяльності управлінські компанії керуючі компаніями, не пов’язані з наданням послуг ЖКГ – і це дуже поширене явище.

Одна з особливостей таких компаній є те, що вони можуть бути створені в одній з існуючих в російському законодавстві формі підприємства. Вибір тієї чи іншої форми залежить від розмірів та сфери, де компанія буде працювати. Так, у сфері житлово-комунального господарства часто створюються у формі ТОВ керуючі компанії або у вигляді товариства власників. У першому варіанті (ТОВ) управління здійснює спеціалізована організація, у другому – самі власники.

Види керуючих компаній

Незалежно від того, ПАТ це, товариство або ТОВ, керуючі компанії класифікуються по сфері діяльності, формою підприємства, розміром і складом учасників. Так, розрізняють наступні види керуючих компаній, що працюють в Росії:

компанії по веденню житлово-господарського обслуговування будівлі;
пайові інвестиційні фонди, довірче управління активами інвестора;
керуюча компанія, що надає послуги менеджменту для фірм і підприємств.

Найбільше розповсюдження отримали компанії з ведення житлово-комунального господарства. Це і зрозуміло, адже підприємств в країні значно менший, ніж житлових багатоквартирних будинків. Інші види керуючих компаній – це фірми, що пропонують відповідні послуги бізнесменам та інвесторам. Основне їх завдання – керувати активами своїх клієнтів.

Керуючі компанії житлово-комунального господарства

Вони займаються технічним обслуговуванням і ремонтом житлових багатоквартирних будинків. Виконують такі важливі роботи, як:

благоустрій прилеглих територій;
збір платежів від мешканців будинку та оплата комунальних послуг;
наймання робітників для виконання будівельно-ремонтних робіт;
інформувати про зміни в тарифах;
прибирання і ремонт під’їздів.

Керуючі компанії району виконують роль посередника між підприємствами, що надають комунальні послуги та мешканцями обслуговується вдома або будинків, розташованих у визначеному районі.

Державне регулювання компаній управління ЖКГ

Відповідно до Житловим Кодексом РФ керуюча компанія повинна бути не тільки самодостатньою, але і приносити прибуток. Тобто, вона існує тільки на кошти, одержувані від мешканців, а також від інших видів підприємницької діяльності, не забороненої законом. Наприклад, здача деяких приміщень в оренду або надання місця для розміщення реклами.

Отримані гроші йдуть на благоустрій будинку. Але навіть коштів мешканців та доходів від місця здачі в оренду або під рекламу може не вистачати на його обслуговування. Велика частина житлового фонду РФ перебуває в сумному положенні. Багато будинків вже не має сенсу ремонтувати, а переселити мешканців нікуди. Але люди продовжують жити в таких будинках і платити за послуги. В цьому не завжди винна керуюча компанія. Це може виникнути й тому, що до цього багатоквартирним будинком ніхто не керував, або керував неефективно, або отримані гроші просто вкрали.

Обов’язки керуючих компаній ЖКГ

Обов’язки і права керуючих компаній – проведення заходів щодо обслуговування будівлі за рахунок виплат проживають у цьому будинку. У нього входить:

Регулярний огляд і ремонт будівлі: дахи, ліфтів, під’їздів. Для цього в штаті компанії повинні працювати відповідні спеціалісти або складені договори з іншими компаніями, що надають послуги таких фахівців.
Прибирання дахів, приміщень і прилеглих до будинку територій.
Забезпечення пожежної безпеки будівлі. Тобто сюди входить оплата послуг перевіряючих відомств, установка і обслуговування протипожежної безпеки, придбання вогнегасників.
Забезпечення доступу до комунальних послуг всіх мешканців обслуговуваного будівлі.
Інформування про розмір тарифів і терміни оплати, збір коштів на оплату комунальних послуг.
Звіт про виконану роботу перед своїми клієнтами: куди, на які цілі і в якому обсязі були витрачені кошти або планується витратити.
Підготовка і проведення зборів мешканців.
Пошук джерел додаткового доходу. Наприклад, здача в оренду приміщень, місця для реклами;
Нарахування амортизації на будівлю.

Керуючі компанії Москви, Санкт-Петербурга або якогось іншого міста також можуть проводити будівельні роботи. Наприклад, зведення мансарди або ще одного поверху. Але такі заходи вони мають право проводити тільки при повній згоді всіх власників і лише після видачі дозволу на внесення змін у конструкцію будівлі з відповідного державного відомства.

Форми підприємств керуючих компаній

Незалежно від того, в якій сфері діяльності керуючі компанії працюють, можуть бути організовані у формі ПАТ, ТОВ або товариства. У формі ВАТ і ТОВ працюють компанії, які займаються інвестиційною діяльністю або надають послуги менеджменту приватним підприємцям, фірмам, підприємствам. Також у формі ТОВ керує керуюча компанія послугами ЖКГ. У першому випадку – мешканці наймають сторонню компанію, у другому (товариство) – управлінською діяльністю займаються вони самі.

Недоліки управління керуючими компаніями в сфері ЖКГ

Керуюча компанія несе відповідальність тільки перед своїми клієнтами, перед якими вона повинна щорічно звітувати на загальних зборах мешканців. Теоретично, так має бути по всій території РФ, на практиці справа йде трохи інакше. В реальності дуже важко зібрати всіх мешканців в один день. До того ж багато керівники таких підприємств не поспішають звітувати перед мешканцями, так як їм це невигідно.

Велика частина житлового фонду в Росії знаходиться в поганому стані, тому у великих містах, отримуючи великі суми, менеджери компаній не вкладають отримані кошти в будівлі, а воліють витрачати їх на власні потреби. Наприклад, керуючі компанії Москви та інших великих міст, нерідко ведуть себе таким чином. Проблема з керуючими компаніями в сфері ЖКГ існує з тих пір, як був прийнятий закон про керуючих компаніях, а проблеми з шахрайством у цій сфері так і не вирішені.

Як змінити керуючу компанію ЖКГ

Якщо керуюча компанія не виконує взятих на себе зобов’язань, не відповідає на вимоги клієнтів, то ті мають право розірвати договір з нею і укласти новий, але вже з іншою компанією або організувати товариство власників житла.

Теоретично, для того щоб розірвати договір, достатньо надати заяву в керуючу компанію або суд з підписами всіх або майже всіх власників і пакет документів. Протягом двох тижнів договір повинен бути розірвати.

На практиці справа йде зовсім інакше. У сфері ЖКГ звертаються чималі гроші і тому там працює занадто багато недобросовісних менеджерів, які використовуючи лазівки в законах, за рахунок завищених тарифів і майже повну відсутність витрат на обслуговування і ремонт будинку, отримують надприбутки. При цьому вони не прагнуть залишити прибуткове заняття. Іноді трапляється, що керівник ТОВ управляє компанією, що навіть при наявності судового рішення про відкликання дозволу на підприємницьку діяльність і продовжує працювати.

Інвестиційні управляючі компанії

Інвестиційні управляючі компанії – це організації, які займаються довірчим управлінням капіталом інвесторів. Суть такого управління зводиться до того, що інвестори купують або частки у вже створеному фахівцями інвестиційному портфелі, або дають вказівку спеціально найнятому трейдеру-професіоналу, щоб той придбав відповідні цінні папери.

Використання інвестиційної керуючої компанії має свої плюси і мінуси. До плюсів можна віднести те, що всі торгові операції, аналіз ринку та угоди, буде робити людина, яка має великий досвід і достатньо високий рівень компетентності в цій сфері діяльності. Це дозволяє знизити ризик і заощадити час. Недолік таких компаній у тому, що вони беруть високий відсоток комісії. До того ж ніхто не дає 100% гарантії в тому, що вкладені кошти залишаться в цілості й схоронності або з них буде отриманий дохід.

Обов’язки інвестиційних керуючих компаній

В обов’язки керівника ТОВ управляти керуючою компанією. Вона повинна публікувати щорічні та щоквартальні звіти про свою роботу, а також будь-яку інформацію, що стосується рахунків клієнтів. Основна обов’язок – намагатися зберегти і примножити капітали клієнтів, забезпечувати стабільне зростання їх активів.

Як вибрати інвестиційну КК

При виборі слід звернути увагу на досвід роботи фірми, відгуки про неї, фінансові показники. Особливо слід приділити увагу наявності/відсутності аудиторського висновку та його змісту, прикладеного до фінансової звітності. Зазвичай послуги по управлінню капіталу пропонують великі банки та інвестиційні фонди. Головна умова, при виборі керуючої компанії – це щоб термін її роботи на ринку був не менш 10 років.

Управляючі компанії для підприємств і фірм

Існує два типи таких керуючих компаній. Або наймається окрема компанія, або існує відділ підприємства, який виконує цю функцію.

У першому випадку власник наймає зовнішню компанію, у другому – керівництво знаходиться в одному з відділів підприємства у формі ВАТ або ТОВ, звідки керує. Керуюча компанія, по суті, є центром, з якого здійснюється керування всій мережі підприємств. Наприклад, компанія Coca-Cola має підприємства з виробництва солодкої газованої води по всьому світу, але при цьому керування здійснюється з головного офісу, розташованого в США. Саме тут приймаються рішення про те, що, коли і як виробляти. Створюються плани по розширенню виробництва. Вся облікова інформація з усіх підприємств також стікається сюди для аналізу і вироблення управлінських рішень.

До керуючим другого типу вдаються в окремих випадках, і така міра вважається вимушеним. До послуг таких компаній вдаються в тих випадках, коли підприємство знаходиться в кризі або коли власник змушений звільнити керуючого (або той звільнився сам), але при цьому замінити його відразу немає можливості. Підприємства потребують в зовнішньому управлінні і це управління за якістю повинно бути вище, ніж внутрішнє.

Достоїнства і недоліки керуючих

Зовнішнє управління підприємством або управління з одного віддаленого центру має свої переваги і недоліки. З одного боку, в таких керуючих компаніях працюють висококваліфіковані фахівці, з іншого – ці фахівці не завжди можуть визначити, що потрібно для вирішення виниклої проблеми. Вони не знаходяться на підприємстві, не працюють на ньому досить тривалий час, а на основі однієї фінансової звітності, не так просто визначити причину виникнення кризової ситуації і знайти вихід з неї.

Одним з найбільш істотних недоліків керуючих компаній, працюючих на підприємстві – це те, що рішення приймаються з запізненням. Таке керування може бути ефективно тільки в двох випадках: коли підприємство тільки відкривається або вже перебуває на стадії банкрутства.

У першому випадку керуюча компанія створює систему управління, за якою буде працювати підприємство. В даному випадку керуюча компанія – зразок того, яким має бути управління підприємством надалі. У другому робота керуючої компанії зводиться тільки до пошуку коштів для покриття поточних боргів і тільки потім на розвиток підприємства. При цьому вони повинні працювати спільно з власником для порятунку підприємства.

За винятком цих двох випадків послуги керуючих компаній призведуть тільки до небажаних витрат, зниження якості і швидкості прийнятих рішень.

Керуючі компанії виконують важливу роль в процесі управління підприємствами, що займаються не тільки у сфері житлово-комунального господарства, але й в інших галузях підприємницької діяльності. Незважаючи на недоліки, в деяких випадках оренду керуючої компанії – це єдиний спосіб поправити ситуацію.