ДКП квартири – це що таке?

Сьогодні потреба обзавестися своєю житлоплощею висока як ніколи. Сучасний ринок нерухомості дає споживачам широкі можливості. У зв’язку з цим для кожного потенційного покупця важливо правильність оформлення всієї документації, включаючи договір купівлі-продажу, або ДКП квартири. Адже від цього багато в чому залежить законність угоди.

З 2013 року в законодавстві істотно спростилася підготовка документації для нотаріального посвідчення договору. Крім цього, зміні піддалася і процедура щодо внесення в реєстр по факту переходу права власності на нерухомість від продавця до покупця. Чому так важливий цей договір? Розберемо теми даної статті.

Що таке ДКП?

Договори купівлі продажу бувають різні, але нотаріального засвідчення не вимагається у ході придбання:

• квартири;
• автомобіля;
• ділянки землі;
• приватного домоволодіння;
• частки статутного фонду підприємства.

Як можна помітити, це не тільки нерухомі, а й рухомі об’єкти майна. З юридичної точки зору даний документ являє собою угоду між продавцем об’єкта нерухомості і покупцем, оформлене у письмовому вигляді. При цьому одночасно переходить право власності на продаване житло. Ось що таке ДКП при купівлі квартири.

Попередня угода

Крім основної угоди щодо купівлі або продажу нерухомості, фігурує ще один документ, який іменується як попередній договір. Навіщо він потрібен? Це дуже зручний інструмент у ході здійснення угод з нерухомістю непростого характеру. Його наявність дозволяє на законних підставах закріпити за сторонами угоди їх права і зобов’язання при певних труднощах. Приміром, угода не може бути здійсненна найближчим часом (один тиждень або дві).

В цьому випадку полягає подібного роду документ. Однак для цього необхідний серйозний привід:

• Покупець не має в наявності грошових коштів на придбання нерухомості.
• Не вистачає якихось документів і на їх збір потрібен певний час.
• Відсутність одного з продавців з поважної причини, присутність якого обов’язково.
• Попередній ДКП квартири стане в нагоді під час придбання нерухомості по субсидії. В цьому разі кошти будуть доступні покупцеві лише після того, як угода буде зареєстрована в Росреестре, на що піде не менше двох тижнів.
• Покупець бере участь у процедурі по спадкуванню, для чого потрібно 6 місяців, проте обидві сторони мають намір здійснити операцію. Фахівці в цьому випадку не рекомендують підписувати такий договір у відсутності свідоцтва про спадщину, завіреного нотаріально.

Крім цього, попередній документ буде корисний при виникненні конфліктної ситуації, яка створена однією зі сторін угоди про відмову від підписання основного договору.

Цей Документ має юридичну силу. Тому при необхідності буде розглядатися судом, оскільки зобов’язує сторони виконувати прописані в ньому зобов’язання.

Види угод

Існують два типи ГКП квартири:

• Письмова угода в простій письмовій формі. Тут мова йде про документ, підписаний обома сторонами, які погоджуєтеся з вказаними умовами, прописаними в договорі. Якщо кілька аркушів, вони зшиваються разом і скріплюються підписами.
• Документ, завірений нотаріально. В цьому випадку проводиться перевірка дієздатності кожного учасника угоди. При необхідності здійснюється переклад на іншу потрібну мову. Також тут є повна гарантія щодо законності здійснення процедури купівлі-продажу. Але ще вимагається оплата мита, яка залежить від вартості об’єкта нерухомості.

Як можна здогадатися, варіант з нотаріусом все ж краще. До того ж в даний час на нотаріуса покладено процедура щодо перевірки приналежності стосовно продавця. Крім цього, фахівець також може провести реєстрацію прав власності на нерухомість після підтвердження документації та оформлення ДКП квартири.

Таким чином, істотно спрощується проведення операції за допомогою відвідування за однією адресою за отриманням повного спектру для продажу або купівлі нерухомості.

Сторони купівлі-продажу

В угоді беруть участь як мінімум дві людини:

• Продавець – особа, якій належить об’єкт нерухомості, що є предметом договору.
• Покупець – особа, якій після завершення угоди переходить право власності на об’єкт договору.

Тобто це угода між сторонами: продавець передає у володіння іншій стороні, яким є покупець, своє майно за певну плату. При необхідності в угоді можуть приймати участь довірені особи, які представляють інтереси сторін.

Тільки у них повинна бути довіреність, завірена нотаріально. Учасниками ДКП продажу квартири можуть бути не тільки фізичні, але і юридичні особи.

Предмет договору

Предметом договору є об’єкт майна, який власник виставляє на продаж. Це найголовніша умова угоди, яке неодмінно повинно бути відображено в договорі. В іншому випадку це буде явним порушенням. У зв’язку з чим предмет договору повинен бути описаний з максимальними подробицями, не забуваючи вказати всі параметри об’єкта і ознаки, за яким він ідентифікується.

У тих випадках, коли предметом договору є квартира, у документі повинні бути відображені наступні пункти:

• Повна адреса місцезнаходження об’єкта нерухомості (країна, місто, вулиця, номер будинку і квартири).
• Загальна площа об’єкта продажу як це відображено в свідоцтві про право власності.
• На якому поверсі розташована квартира.
• Призначення нерухомого майна (житлове, нежитлове).
• Номер єдиного державного реєстру (кадастру).

Якщо з якої-небудь причини з квартири не були виписані всі власники відповідно до умов ДКП квартири, то це можна зробити через суд. Однак не в кожному випадку це можна здійснити. Приміром, не можна таким способом виписати громадян, які відмовилися від приватизації, тим не менш мають повне право на майно нарівні з продавцем або включених в ордер.

Також сюди можна віднести і тих осіб, у яких укладено договір на довічне утримання з коштом. У деяких громадян зберігається право користування житлового приміщення згідно заповідальному відмови. Тривалість відображена у заповіті спадщини і триває декілька років або довічно.

Підготовка необхідної документації

Найголовніше, що слід вирішити перед проведенням процедури купівлі-продажу нерухомості, – це вибрати хорошого нотаріуса. Згідно з чинним законодавством приватні фахівці мають ті ж повноваження, що і державні нотаріальні контори. Іншими словами, практично всі фахівці в цій області здійснюють свою діяльність від імені держави.

Тільки при виборі нотаріуса для складання ДКП квартири слід враховувати ряд обставин. Операція повинна проводитися лише за місцем фактичного розташування об’єкта нерухомості або за місцем проживання продавця або покупця.

В обов’язки власника нерухомості входить підготовка наступного пакету документів:

• Свій громадянський паспорт з фотографією та ідентифікаційним кодом.
• Документ, що підтверджує право на нерухомість.
• Технічний паспорт квартири (якщо обидві сторони договору бажають цього).
• Довідка про кількість проживаючих та зареєстрованих в квартирі людей. Як правило, вона видається в житловій конторі і про це потрібно подбати за два чи три дні до здійснення угоди.
• Бувають випадки, коли в квартирі проживають діти або недієздатні особи. Тоді необхідно отримати відповідний дозвіл на продаж об’єкту нерухомості у органів опіки та піклування за місцем її знаходження.
• Також необхідно провести оцінку нерухомого майна відповідно до поточної ринкової вартості. За це відповідають спеціальні оціночні державні органи.

Крім перерахованих документів, для ДКП квартири можуть додатково можуть знадобитися деякі інші папери, адже ситуації бувають різні. Наприклад, квартирою володіє продавець нарівні з дружиною (чоловіком) або зовсім обидва власника узаконені шлюбом. У цьому випадку виникає потреба у наданні письмової згоди співвласника квартири, що продається. Причому воно подається нотаріусу другим чоловіком особисто разом з його паспортом, ідентифікаційним кодом, свідоцтвом про укладення шлюбу.

Процедура купівлі-продажу

Відповідно до чинним законодавством Російської Федерації вся процедура купівлі-продажу об’єктів нерухомості проходить в три етапи:

• Для початку вся інформація про продавця вноситься в єдиний державний реєстр прав власності на нерухомість. Проводиться перевірка щодо того, чи знаходиться предмет договору під заставою.
• Другий етап – це власне сама угода.
• Тепер залишається внести інформацію в кадастр про нового власника предмета договору. Також на цьому етапі здійснюється підготовка та видача документів, що узаконюють покупця як справжнього власника квартири.

В якості прикладу ДКП квартири – фото нижче.

Вся зазначена процедура повинна виконуватися протягом одного дня. При цьому, виходячи з конкретної ситуації та пакета документів, що процес може займати 2-4 години.

Розірвання договору

Купівля та продаж квартир зазвичай супроводжує різними наслідками. Деякі з них хороші, а інші викликають подив. Наприклад, куплена нерухомість, новосілля відсвятковано з друзями, родичами і господарі вже почали робити ремонт – здається, що всі негаразди минули і попереду тільки світле майбутнє. Але не тут-то було – приходить повістка в суд і очікується подальший розгляд щодо розірвання договору.

Такий поворот здатний кого завгодно, образно кажучи, просто вибити з колії, неабияк попортив нервову систему. Що ж може послужити основною причиною розірвання укладеної угоди?

Помилки при оплаті

В якості серйозного підстави для розірвання ДКП квартири може виступати порушення оплати. У ході операцій з нерухомим майном обома сторонами договору найчастіше допускаються суттєві помилки. І деколи це призводить до досить сумних наслідків. Характерні з них – це відсутність підтвердження здійсненої оплати або платіжні документи оформлені з помилкою.

Тому щоб уникнути багатьох неприємностей, необхідно не робити помилок в ході проведення платіжних операцій. Тобто якщо квартира купується у юридичної особи, то оплата повинна проводитися тільки на розрахунковий рахунок організації.

Щодо фізичних осіб все трохи простіше – тут розрахунок слід вести тільки за допомогою готівкових коштів. При цьому продавець зобов’язаний надати розписку, в якій відображені всі подробиці передачі фінансів. Це послужить надійною гарантією та підтвердженням того, що покупець виконав свої зобов’язання щодо оплати придбаного майна.

Проблеми з реєстрацією

Для того щоб договір купівлі-продажу знайшов свою законну силу, мало завірити його у нотаріуса. Звичайно, сама угода може бути оформлена в письмовому вигляді, проте в будь-якому випадку необхідно зареєструвати ДКП квартири в Росреестре. В даний державний орган договір передається особисто або через довірену особу з наданням довіреності.

Крім того, потрібна буде квитанція про сплату держмита, виписка з будинкової книги, а також нотаріально завірена заява подружжя про згоду на продаж нерухомості. Якщо ж власник не одружений, то до пакета документів додається його заяву з печаткою нотаріуса. Після 11 днів, якщо операція відбувалася в простій формі і 3 доби при нотаріальному засвідченні, Росреестром фіксується право переходу власності новому власнику. І саме в цей момент умови угоди вважаються повністю виконаними.

Відомий сумний випадок, що стався з одним громадянином, який в результаті судового розгляду залишився без придбаної квартири. У нього на руках був грамотно оформлений договір за участю нотаріуса, однак протягом тривалого проміжку часу він так і не був наданий в державну службу реєстрації, щоб узаконити своє право власності на нерухомість.

Але це було в той час, коли відповідно до старої редакції Цивільного кодексу Російської Федерації вступити у свої законні права були досить складно. Тепер же вся процедура реєстрації ДКП квартири спростилася, і громадяни можуть не переживати – тепер згаданий вище інцидент з ними не трапиться.

Інші обставини

Багато продавців нерухомості просто впевнені у своїй правомірності розірвати укладену угоду після закінчення 6 місяців після підписання документа. Однак вважати так – робити велику помилку. Так, договір насправді можна розірвати, але на це повинні бути вагомі підстави. І крім уже перерахованих ситуацій, серйозним приводом для визнання угоди недійсною можуть послужити інші обставини. Як правило, на момент укладення угоди таких ситуацій не було, вони з’являються пізніше. У будь-якому випадку всі подібні ситуації повинні розглядатися в суді.

В якості висновку

Купівля та продаж квартири (як, втім, і будь-якого іншого об’єкта нерухомості) – процедура досить клопітна. Можуть бути різні наслідки, як вже було описано вище. Тому необхідно більш ніж відповідально поставитися до операції подібного роду.

Зокрема не допускати непоправних помилок і правильно проводити платіжні операції. Також важливо ретельно читати договір в ході придбання житла, адже невідомо якої продавець, хто він і з якою метою продає нерухомість. Ну і оформляти операцію слід у нотаріуса – так хоч якась гарантія законності угоди буде.

Наостанок можна побажати усім учасникам угод з нерухомістю уникати помилок і дотримуватися чинного законодавства. Але найголовніше – це чітко розуміти, що таке ДКП при купівлі квартири. Тільки так потім можна спати спокійно!