Земельна ділянка – це… Поняття і типи

Так історично склалося, що більшість слов’ян споконвіку були землеробами. Саме тому пристрасть до володіння землею і роботи на ній – у нас в крові. Давайте дізнаємося, що, за нормами сучасного законодавства, є “земельною ділянкою”, які він має відмітні особливості і типи. А також, як можна його придбати в приватну власність.

Земельні ділянки – це що таке?

Зі шкільної лави ми знаємо, що Земля – це не тільки назва нашої планети, але і ґрунту, на якому ростуть рослини, живуть люди і тварини. Тобто, фактично, так називається вся поверхня, незалежно від місця її знаходження і власника.

При цьому земельна ділянка – це лише невелика частина від всієї території, що має низку особливих характеристик, які і відрізняють його від інших земель.

Унікальні характеристики

Відповідно до законодавства, будь-який шматок грунту може іменуватися земельною ділянкою, якщо він має такі ознаки:

• Фіксовану межу.
• Географічне розташування (адресу).
• Площа.
• Правовий статус.
• Кадастровий номер.

Тільки при наявності перерахованих ознак можна стверджувати, що певні території – це земельні ділянки.

Що таке кадастровий номер

З такими визначальними характеристиками як межі, площа та адреса ділянки все більш чи менш зрозуміло (принаймні тим, хто не прогулював в школі уроки геометрії). А ось, що таке кадастровий номер земельної ділянки, відомо далеко не всім.

В Російській Федерації і Україні є державні кадастри нерухомості. Списки, в яких фіксуються і зберігаються дані про все нерухоме майно, що перебуває в кожній з країн. Всі об’єкти, внесені туди, володіють власними унікальними (не повторюються на території даної країни) номерами.

У Російській Федерації він виглядає наступним чином – АА: ВВ: CCCCCC: КК.

• АА – номер кадастрового округу.
• ВВ — район кадастру.
• CCCCCC — код кадастрового кварталу (в окремих випадках може складатися не з шести, а з семи цифр).
• КК — безпосередньо сам номер земельної ділянки.

На території України кадастровий номер земельної ділянки має дещо інший формат. Принцип його цифрового шифрування аналогічний: АААААААААА: ВВ: ССС: КККК.

Відповідно до законодавства, неможливо ніяк придбати у власність земельну ділянку (купити або отримати в спадок), а також продати або здійснити з ним іншу операцію при відсутності кадастрового номера. Причому це ж правило поширюється і на будь-які споруди, розміщені на ньому. Даний цифровий код є для наділу тим же, що ідентифікаційний номер платника податків для громадянина.

Що потрібно, щоб домогтися присвоєння ділянці кадастрового номера

Цей унікальний код присвоюється землі при кадастрового і технічного обліку (його здійснює БТІ).

Наприклад, в Українській державі умова отримання кадастрового номера земельними ділянками – це їх приватизація.

Для початку процедури внесення землі в Державний кадастр необхідно зібрати і надати наступний пакет документів:

• Завірена у нотаріуса копія акта власника ділянки на право власності (або діючий договір оренди території).
• Довідка з садового/дачної/городницького товариства про те, що власник земельної ділянки – це, дійсно, їх член (якщо земля відноситься до одного з таких товариств).
• Копії всіх сторінок паспорта власника (якщо він є фізичною особою). Якщо це юридична особа – необхідно надати копії основних правовстановлюючих документів.
• І, звичайно ж, ксерокопія ідентифікаційного коду.

Крім цих документів власникові ділянки необхідно в Центрі земельного кадастру написати заяву з проханням присвоїти його землі кадастровий номер і видати про це відповідний документ.

Як і за більшість послуг в держустановах, за цю процедуру доведеться заплатити. Правда, сума символічна.

Існує ряд фірм-посередників, які за додаткову плату беруть на себе всі турботи по оформленню кадастрового номера, а також прискорюють цей процес.

Чи варто звертатися до них, або краще все зробити самому, нехай і витративши трохи більше часу – кожен має право сам вирішувати. При цьому варто враховувати, що багато подібні організації не тільки позбавляють від паперової тяганини і стояння в чергах (без яких неможливо уявити жодне державне установа), але і беруть на себе турботи про виконання основних робіт по підготовці інформації про земельну ділянку:

• Проводять кадастрову зйомку території з прив’язкою до місцевості.
• Збирають землевпорядну технічну документацію.
• Формує обмінний файл XML (координати меж, площа, цільове призначення ділянки, інформацію про власника тощо).

Особливості правового статусу

Розглядаючи визначальні характеристики земельної ділянки, варто також приділити увагу його правовим статусом.

Будь-яка територія такого роду є об’єктом нерухомості. До речі, цю свою властивість вона поширює і на всі споруди або інше майно, що знаходиться на ній.

Крім приватної власності, території можуть знаходитися також у державній або муніципальній власності.

Відповідно до законодавства і Росії, і України, кожен громадянин (теоретично) має право один раз отримати безкоштовно від своєї держави земельну ділянку під будівництво або для ведення господарства. Інша річ, що реалізувати це право не просто.

Фізичні та юридичні особи мають (знову-таки, в теорії) рівні можливості на придбання земель. Однак на практиці, якій земельна ділянка кому дістанеться (і дістанеться взагалі) вирішується в приватному порядку, і далеко не завжди в чесному.

З точки зору правового статусу наділу, він буває діленим і неподільним.

У першому випадку земля може бути розділена на частини. При цьому кожен “шматок” утворює самостійний ділянку. Він може бути використаний без переходу його до складу земель іншої категорії.

Розділені частини при цьому зобов’язані відповідати граничним мінімальних/максимальних розмірів, установленим законодавством держави, в якому знаходиться дана територія.

Що стосується земель другого типу, то, практично, їх все ж можна розділити на частини і дозволити користуватися ними різним людям. Проте з юридичної сторони “шматки” будуть продовжувати вважатися одним цілим з єдиним власником. До речі, він же буде нести відповідальність за охорону цієї землі. Оскільки будь-землевласник зобов’язаний постійно проводити ряд заходів по збереженню родючості ґрунту, захисту території від водної та вітрової ерозії, від заростання і т. п. Крім того, в коло його обов’язків входить ліквідація наслідків різних забруднень (в тому числі і захаращення). Тому, якщо хтось з неофіційних господарів влаштує звалище на своєму клаптику, ліквідувати її і відповідати за наслідки доведеться саме офіційному землевласнику.

Категорії наділів за цільовим призначенням

Розібравшись з визначальними характеристиками, варто розглянути типологію земельних ділянок.

За своїм цільовим призначенням виділяється 7 категорій (типів). В українському законодавстві – 9.

• Сільськогосподарські.
• Відведені для розташування населеного пункту (або цілої галузі) земельні ділянки.
• Території, що відносяться до лісового фонду.
• Землі водного фонду країни.
• Площі, які використовуються для потреб промисловості/енергетики/транспорту/зв’язку/ оборони. До цієї ж категорії відносяться і наділи, віддані під космодроми і т. п.
• Особливо охоронювані території.
• Землі запасу.

На території України також виділяють ділянки, призначені для оздоровчих установ і мають історико-культурне значення. А замість земель запасу (не перебувають ні в чиїй власності) у цій країні існує категорія територій рекреаційного призначення. “Безгосподарні” же площі не мають категорії, а рівномірно розподіляються між іншими.

Зонування

Належність тієї чи іншої землі до певної категорії визначається відповідно до зонуванням територій. Так, наприклад, якщо в даній області росте ліс або, навпаки, знаходиться пустеля, то дані ділянки навряд чи віднесуть з сільськогосподарським.

Сутність зонування полягає у поділі території на зони з особливим режимом. Наприклад, з екологічними обмеженнями господарської діяльності.

До кожної з таких зон встановлюють види дозволеного використання земельних ділянок і об’єктів капітального будівництва.

Одна з основних цілей зонування території – визначення її правового статусу. Воно дає можливість не тільки захищати права власників, але і допомогти у вирішенні житлових проблем населення.

Нерідко дане поняття ототожнюють лише із зонуванням для містобудування. Однак це лише один з видів. Крім нього виділяється також екологічне та функціональне зонування.

Чи можна змінити цільове призначення?

Законодавства Росії і України передбачають можливість зміни категорії мети використання земельної ділянки.

Щоб ініціювати цей процес, власник повинен подати пакет документів (заяву, копію паспорта та коду, завірену ксерокопію акту на право власності і підстава), виходячи з якого буде розроблений проект землеустрою щодо зміни його цільового призначення.

Однак, перш ніж почати це робити, варто обговорити з юристом, чи можливо взагалі здійснити свою мету.

Так, наприклад, багато мешканців мегаполісів не в змозі придбати собі там власне житло через його дорожнечу. Тому вони йдуть на хитрощі, купуючи дачі на околицях. У перспективі, люди планують перевести дані території садівничих в житловий фонд. Це і правда можна зробити. Однак якщо така дача не входить в межі будь-якого населеного пункту – законом не передбачається можливість зміни її цільової категорії на індивідуальну житлову забудову. І тоді її власник де-факто буде проживати на власній дачі з усіма зручностями, але де-юре не зможе ні прописатися там, ні отримати якихось пільг від держави.

Типологія земельних ділянок з точки зору некомерційних садівницьких, дачних та городницьких громадських об’єднань

Оскільки кожен другий в Росії та Україні займається землеробством, вирощуючи для себе фрукти і овочі, то більшість громадян у цих країнах складаються в різних дачних, городницьких або садівничих об’єднаннях. Таким чином вони отримують можливість купувати у власність ділянки під дачі.

У таких некомерційних організаціях існує власна класифікація земельних площ:

• Садовий наділ— надається (або набувається) з метою вирощування плодових/ягідних/овочевих чи інших сільськогосподарських культур, а також для проведення дозвілля. Власник наділу має право зведення на ньому житлового будови. При цьому споруди не можуть бути зареєстровані як житло, а, отже, проживає в ньому людина не може бути там прописаний.

• Городній ділянку— відрізняється від першого тим, що не призначений для відпочинку. Можливість будівництва на ній будинку або інших споруд залежить від того, до якої зони відноситься він.

• Дачний наділ— призначений суто для відпочинку. На цій території можна будувати будинок, Однак він не буде ставитися до житлового фонду. Також на дачній ділянці можна вирощувати різні культури

Способи придбання земельних ділянок у власність

Будь-яка людина може стати землевласником, причому закон дозволяє це робити не тільки громадянам нашої держави, але й іноземцям. Природно, для першої категорії умови придбання наділів більш вигідні, а, крім того, вони мають більше можливостей це зробити.

Існують такі способи (для громадян країни):

• Придбання земельної ділянки за договором купівлі-продажу.
• Обмін.
• Прийняття в дар.
• Прийняття спадщини.
• Отримання від держави належного їм паю.
• Приватизація території, раніше наданої у користування.
• Безоплатна передача із земель державної/комунальної власності.

Як оформляється договір купівлі-продажу земельної ділянки

Найчастіше з усіх перерахованих вище видів угод здійснюється саме покупка. При такій операції між продавцем і покупцем (в присутності нотаріуса) оформляється договір купівлі-продажу. Він складається у письмовій формі, завіряється нотаріусом та реєструється в інших державних органах (оскільки відбувається зміна власника).

При здійсненні операції з земельною ділянкою договір продажу-купівлі може бути укладений та посвідчений лише в тому разі, якщо сторонами були надані наступні документи:

• Паспорти та ідентифікаційні коди продавця і покупця.
• Згода чоловіка/дружини власника (якщо ділянка придбана в шлюбі з аналогічним договором купівлі-продажу).
• Акт права володіння.
• Протокол оцінки вартості наділу (видається експертно-оціночної комісією).
• Довідка, що підтверджує відсутність заборони на відчуження ділянки, а також зміну її цільового призначення (береться з реєстру земельного кадастру).
• Довідки про відсутність заборон чи обмежень на землю з-за арешту/оренди/заставних обмежень/претензій трьох сторін.
• Довідка про відсутність будівель на території або документи на існуючі.

При цьому покупцеві завжди потрібно бути напоготові і ретельно перевіряти усі папери, а також особисто оглянути майбутню власність. Оскільки і нотаріус, і інші державні органи запевняють договір, грунтуючись на написаному в документах, а ця інформація не завжди відповідає істині.