Поняття обєкта незавершеного будівництва

На сьогоднішній день в нашій країні постійно щось будується: різні торговельні центри, дитячі майданчики, новобудови і багато іншого. Для будівництва різних споруд необхідний достатній рівень фінансування. Через відсутність стабільності в грошовому секторі багато компаній іноді бувають змушені на довгий час призупинити процес. В результаті з’являється так званий об’єкт незавершеного будівництва. На жаль, із-за нестабільної економічної ситуації в країні таких споруд з’являється з кожним роком все більше. Але тим не менш компанії намагаються зробити все можливе, щоб довести справу до кінця і запустити об’єкт в експлуатацію.

Головним фактором заморозки будівництва вважається брак коштів та брак фінансування. Подібні ситуації, на жаль, виникають досить часто незалежно від того, для якої мети призначався об’єкт незавершеного будівництва. В даному випадку будова просто продовжує залишатися в тому вигляді, в якому були припинені роботи. Однак при цьому будинок не вважається завершеним з проекту і не може бути нерухомістю. Саме з цієї причини для замовників продовжує залишатися актуальним питання: чи можна якось зареєструвати споруду? В цьому ми і спробуємо розібратися в даному огляді.

Основні терміни

Що ж собою являє об’єкт незавершеного будівництва? У юридичній діяльності практично немає постанов, що регулюють дану сферу.

Ознаки, за якими споруду можна вважати незавершеним, наводяться у протоколі Міжвідомчої комісії від 1994 року:

• після закінчення терміну будівництва об’єкта;
• зупинка будівництва через недостатнє фінансування проекту.

Визнання права на об’єкт незавершеного будівництва можна оформити. Досі не визначено правовий статус замороженої споруди. У Росії з приводу виявлення статусу будови часто ведуться судові позови. Як тоді правильно оформити об’єкт незавершеного будівництва? Без грошових ресурсів на закінчення робіт іноді постає питання продажу споруди. Адже при наявності статусу нерухомого майна ціна суттєво зростає. Інакше ви ризикуєте просто продати об’єкт за вартістю будматеріалів.

Як правильно зареєструвати?

У 2004 році у ЦК РФ були внесені поправки, згідно з якими незавершене будівництво можна віднести до нерухомості. Цей статус суттєво спрощує питання регулювання в цій області. Щоб правильно зареєструвати недобудова, необхідно здійснити консервацію об’єкта. Оформлення відповідних документів дозволяє значно скоротити витрати. Як же здійснюється процедура консервації?

Консервація об’єкта

Як же правильно оформляється консервація об’єкта незавершеного будівництва? Такий наказ видається власником або організацією, яка здійснювала фінансування будівництва. Разом з підрядником проводяться всі операції, необхідні для споруди. На заключному етапі необхідно створити комісію з інвентаризації. Членами цього органу є представники проектних та будівельних установ, а також замовник. Необхідно скласти опису матеріально-технічних цінностей, складові компоненти споруди, а ще визначити ступінь готовності. Після цього складається і підписується Акт про припинення будівництва. У цьому документі міститься інформація, що стосується вартості здійснення робіт, зазначаються їх типи та наводиться перелік інших витрат.

Як відбувається реєстрація об’єкта?

Щоб оформити реєстрацію на об’єкт незавершеного будівництва, потрібно підготувати великий пакет документів. Крім акта консервації в нього входять:

• свідоцтво про власність на землю,
• замовлення на проведення будівельних робіт,
• дозвіл на провадження діяльності,
• кошторисна документація з докладним описом споруди і технічний план.

Існує спосіб здійснити реєстрацію на будинок в разі, коли земля перебуває у власності замовника?

Якщо ділянка здавався в оренду для постійного використання, інвестор повинен пред’явити документи, що підтверджують цей факт. Згадані вище акти і договори являють собою повний пакет для оформлення реєстрації. Після того як визнання власності на об’єкт незавершеного будівництва буде закріплено юридично, з будівлею можна здійснювати будь-які угоди, в тому числі і з продажу. Важливою умовою реєстрації є закінчення проведення робіт на будівельному майданчику. Якщо ж договір на проведення робіт все ще діє, то передати об’єкт іншому власнику не вийде. У разі здійснення продажу незавершеного будівництва необхідно надати технічний план об’єкта незавершеного будівництва. Тут повинна бути визначена ступінь готовності будівлі. Також необхідно надати характеристику майна, що продається і план його розташування на ділянці. При укладанні угоди потрібно зафіксувати вартість недобудови та визначити його ознаки. Угода з купівлі-продажу не може бути проведена, якщо її предмет не визначений.

Сплата податків

Згідно з існуючим законодавством Російської Федерації, податок на нерухомість виплачується в тому разі, якщо розглядається готову будівлю. Об’єкт незавершеного будівництва непридатний для використання. Це означає, що для недобудованих споруд податок не сплачується. Однак іноді все-таки зустрічаються випадки, коли такі об’єкти оподатковуються. Яскравим прикладом можна назвати здачу в оренду незавершеного об’єкта. Подібний спосіб розпорядження майном говорить про те, що воно готове до використання. Тоді його переводять у категорію основних засобів, що автоматично означає сплату податків.

Об’єкт можна застрахувати. Причому це стосується не тільки будівлі, але і обладнання, що знаходиться на будівництві. Страхування можуть здійснювати власники для захисту від фінансових втрат. Ця операція виконується на початковому етапі. Головне, щоб вона не була пов’язана з недостатнім фінансуванням об’єкта незавершеного будівництва.

Як відбувається списання?

Є і ще один варіант розвитку подій. Якщо було прийнято рішення не добудовувати споруда або немає необхідності оформляти власність на об’єкт незавершеного будівництва, може бути виконано списання матеріальних цінностей. З цією метою власник або інвестор повинен оформити офіційний документ про ліквідацію споруди. При цьому створюється комісія, яка виконує всі необхідні процедури по списанню. В першу чергу потрібно визначити всі матеріальні цінності і компоненти, які можуть бути використані в подальшому.

Також слід зібрати всю необхідну технічну документацію. Після цього може бути створений акт про списання. При цьому призначення об’єкта незавершеного будівництва ніяк не впливає на юридичне оформлення статусу будівлі. Незважаючи на кінцеві цілі робіт, у разі нестачі фінансування ви все одно можете оформити право власності на об’єкт незавершеного будівництва.

Оформлення права власності

Облік нерухомого майна в Росії ведеться відразу в двох базах: в кадастровій палаті і в Держреєстрі. В останньому враховуються будівлі та міститься інформація про власників. В кадастровій палаті фіксуються відомості про земельні ділянки, а також ведеться облік об’єктів незавершеного будівництва. Щоб зареєструвати об’єкт в якому-небудь з цих органів обліку, потрібні певні витрати на виготовлення технічного плану споруди.

Реєстрація об’єкта

Щоб поставити незавершену будівлю на облік, потрібно звернутися безпосередньо в кадастрову палату або подати заяву через МФЦ. Для виконання всіх необхідних дій по реєстрації вам потрібно буде технічний план та паспорт. Термін готовності документів вказується в розписці, що видається при отриманні документів. Можна поставити на облік недобуд через офіційний портал Росреестра. Для цього необхідно вибрати в представленому переліку дану послугу і ввести дані, запитувані системою. При надсиланні заяви до нього додається електронна версія технічного плану. Власнику незавершеного будівництва слід звернутися з документом, який підтверджує особу, технічним планом та паспортом об’єкта в місцеве відділення багатофункціонального центру або Росреестра. Дана послуга на сайті буде називатися «реєстрація прав на нерухомість».

Як продати об’єкт незавершеного будівництва?

Продаж нерухомості передбачає наявність права на ОНБ. Однак сьогодні вже немає необхідності оформлення свідоцтва про право. Достатньо просто надати виписку з ЕГРП. Продаж виконується на основі договору купівлі-продажу, який складається відповідно загальним вимогам. Якщо крім об’єкта незавершеного будівництва продається і ділянку землі під ним, дозволяється оформляти один договір. Сама угода реєструється в Росреестре або МФЦ. При цьому власнику потрібно буде заплатити держмито, розмір якої на сьогоднішній день складає орієнтовно 2000 рублів.

Для оформлення угоди при собі потрібно мати паспорт і договір. Щоб правильно скласти заяву, можна скористатися допомогою реєстратора. Після цього власник і покупець підписуються на розписці, за якою останній може отримати виписку з ЕГРП на своє ім’я.

Передача об’єкта незавершеного будівництва

При передачі незавершеного споруди складається акт. Його підписують всі учасники угоди. Даний документ обов’язково прикріплюється до договору купівлі-продажу. Як правило, в акті йдеться переважно про те, що покупець згоден з технічним станом придбаного ним недобудови і не має претензій до продавця. Тут же відображається в момент вчинення правочину.

Чи потрібно реєструвати недобудови?

Згідно чинної податкової політики нашої держави, на власника нерухомості автоматично лягає обов’язок сплати податків за нерухомість. Якщо об’єкт незавершеного будівництва не зареєстрований належним чином, то і сплату податків за нього робити не потрібно. Саме з цієї причини люди досить часто до останнього відтягують момент реєстрації недобудови.

Є випадки, коли постановка на облік є обов’язковою? Процедура реєстрації необхідна, наприклад, якщо мова йде про зведення будинку на ділянці, виділеній для багатодітної сім’ї. Якщо враховувати, що для зведення такого будинку можуть встановлюватися певні терміни, доказом того, що на ділянці ведеться будівництво, буде кадастровий паспорт. Тариф визначається з регіональної вартості. Порівняно з інвентаризаційною, вона набагато ближче до ринкової.

В обов’язковому порядку об’єкт незавершеного будівництва повинен мати деякі відмітні особливості. Однією з них є наявність безпосереднього зв’язку з землею. Переміщення в просторі даного об’єкта без завдання шкоди його цілісності є неможливим. Адже фундамент будинку не можна розібрати без руйнування.

Таким чином, можна чітко розмежувати будівлі, споруди та об’єкти незавершеного будівництва. Раніше часто виникали спірні ситуації з питань визначення статусу торгових конструкцій і кіосків. Вони встановлюються без кріплення в землю, тому не можуть бути віднесені до ОНБ.

Протягом довгого часу відсутнє чітке визначення ОНБ як об’єктів нерухомості. Однак сьогодні вже часто зустрічаються випадки, коли через подачу заяви до суду здійснюється визнання об’єктів будівництва незавершеним будівництвом. Для подання заяви не потрібно прив’язуватися до конкретно взятої території. Ви можете написати його в будь-якому зручному для вас відділенні.

Як оформити право власності на об’єкт незавершеного будівництва? Вище було наведено повний перелік документів, необхідних для проведення цієї юридичної процедури. Проте іноді виникають ситуації, в яких громадянам може бути відмовлено у реєстрації права власності. Але не варто засмучуватися раніше часу. В цьому випадку є спосіб вирішення проблеми – подати до суду заяву про неправомірність дій. У разі винесення позитивного рішення варто повторно подати заяву про реєстрацію. При цьому до всіх необхідних для реєстрації документів прикладається рішення суду.

Визначаємо ступінь готовності

Визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва буде неможливим без визначення ступеня її готовності. Це питання має бути особливо добре знайомий пайовикам заморожених проектів багатоквартирних будинків. Справа в тому, що квартира за законом може перейти у власність лише у тому випадку, якщо був складений акт прийому-передачі. Закон передбачає можливість оформлення права на об’єкт незавершеного будівництва при готовності від 80 %.

Для розрахунку ступеня готовності можна використовувати наступну формулу:

Cr=Ob*x*100/Cc

Тут Cr – це ступінь готовності будівлі у відсотках, Ob – обсяг виконаних робіт у вартісній оцінці, Cc – вартість робіт по кошторису в рублях.

Іноді ступінь готовності розраховується за іншою формулою: Сг = ∑ Beci х ci /100. Тут Cr – це ступінь готовності об’єкта, Beci – величина питомої ваги елемента будівлі, ci – частка побудованої частини конкретно взятого елемента, i – порядковий номер елемента. Згідно цій формулі, кожному елементу присвоюється свій номер, а також вказується питома вага, або, інакше кажучи, відсоток від загального обсягу робіт. Якщо для всіх елементів ступінь готовності становить 100 %, то споруда буде визнана повністю завершеною.

Багатьох сьогодні цікавить, як оформити право власності на квартири в недобудованому будинку. Для цього необхідно подати в реєстраційний орган заяву про передачу можливості володіння, договір про пайову участь та документи, що підтверджують внесення коштів.

Введення ОНБ в експлуатацію? При успішному завершенні будівництва житлового приміщення будівля і об’єкт незавершеного будівництва можуть бути здані.

У цьому випадку необхідно виконати наступні дії:

• звернутися в кадастрову палату для постановки об’єкта на облік;
• отримати погодження в газовій, пожежної та електропостачальних організаціях;
• сплатити всі необхідні мита;
• подати заяву в місцевий орган виконавчої влади.

Висновок

При будівництві нерухомих об’єктів нерідкі випадки припинення робіт в силу таких обставин. Такі недобудовані споруди і називають ОНБ. Що ж можна зробити з такою нерухомістю? У даному огляді ми розібралися, як оформити власність на об’єкт незавершеного будівництва.

Досі не можна остаточно виділити правовий статус таких будівель. При цьому відсутність коштів на завершення будівництва може призвести до необхідності продажу об’єкта. Якщо він буде мати статус нерухомого майна, його вартість істотно зросте. При продажу оформляється передавальний акт об’єкта незавершеного будівництва. В цьому випадку питання регулювання даної сфери істотно спрощуються.